В последно време се наблюдава засилен интерес по темата за покупка за имот с ипотека. Факт е, че напоследък  зачестиха тези оферти – продават се жилища, чиито собственици не могат да си плащат кредитите. Или са купени с инвестиционна  цел, като в момента не реализират очаквания доход. Често самите строители продават такива имоти, тъй като са ползвали строителни кредити.

Наблюдаваме различни мнения по въпроса: някой смятат, че тези имоти са на под пазарни цени и човек може да се сдобие с жилище на изгодна цена; друга част от хората се страхуват да закупят такъв имот, тъй като смятат, че процедурата е твърде сложна, че може да бъдат излъгани и след покупката чуждата ипотека може да остане като тежест върху придобития от тях имот. 

Ето защо ще обърнем внимание на въпроса наистина ли е рискована покупката на имот с ипотека и какво да направите, за да се предпазите от проблеми. Нека да направим едно уточнение преди да продължим: въпросите, които ще разгледаме касаят покупката на ипотекиран имот, преди той да бъде предаден в процедура на публична продан, поради нередовно обслужване на кредита. 

Какви са възможните варианти пред купувача при покупката на ипотекиран имот:

Вариант 1: Купувачът да купи имота със собствени средства и с тях да бъде погасен кредита и свалена ипотеката;

Вариант 2: Купувачът да встъпи в съществуващия договор за кредит – т. нар. цесия;

Вариант 3: Купувачът да финансира сделката с кредит, но банката, в която кандидатства трябва да бъде увемена за характера на сделката. В този случай се заличава първата по ред ипотека на продавача и се вписва новата ипотека на купувача.

Ето основните рискове при покупката на имот с ипотека и начините да се предпазите:

1. Внимавайте да не се окаже, че задължението по имота  е  по-голямо от цената, на която купувате. Възможно е, ако кредитът на продавача е в просрочие и да текат наказателни лихви, които за кратко време да увеличат значително задължението към кредитора. Затова задължително се уверете за реалната стойност на задължението на продавача към банката кредитор, заради което върху имота има ипотека.  Как  - запитайте банката на продавача или от Агенцията по Вписванията може намерите документ за ипотеката, който да ви ориентира. Най-сигурния вариант  е да влезете във връзка с банката/кредитора, за да сте сигурни, че имота не е например във властта на Съдебен Изпълнител, преди да платите капаро за него.

2. Имайте предвид, че съществува риск, ако плащате директно на продавача, тъй като няма гаранции, че той ще погаси задължението си  - ако дадете капаро, а не можете да си го върнете поради риск или невъзможност да финализирате сделката. Съветваме всички суми до размера на реалното задължение да се плащат директно на кредитора по сметка, обслужваща кредита или друга специална сметка в банката - с цел погасяване на задължението. 

Какво може да включва сумата:

-остатъчната главница по кредита;
-лихви – ако кредита е редовен – лихвата между две погасителни вноски, ако не е просрочен,  ако пък не е плащан дълго време са начислени лихви за просрочие;
-такса за предсрочно погасяване на банката, в чиято полза е учредена ипотеката – в зависимост от това кога е изтеглен кредита и в зависимост от начина на погасяване – със собствени средства, тази такса може да варира от 0 до 5% върху остатъка по главницата.

Общатата стойност на посочените задължения може да бъдат в доста голям размер от остатъка на кредита, затова задължително ги имайте предвид.

3. Най-добре договорете банката кредитор да поеме ангажимент, че ще свали ипотеката при определени условия – погасяване на кредита. Този ангажимент да бъде изготвен  в писмена форма. По този начин Вие си осигурявате спокойствието, че след като закупите имота, от него ще бъде свалена ипотеката. 

4. За да се предпазите от неприятни изненади настоявайте в предварителния договор за покупко-продажбата на имота  да е описана схемата на плащане – че сумите ще отиват директно за погасяване на кредита и да има начин да се прекрати предварителния договор, ако продавачът не изпълни условие по договора или възникнат други проблеми. Опитът от нашата практика показва, че когато този ангажимент не е договорен предварително, новият собственик на имота за своя сметка поема разходите и което му коства доста време, пари и нерви.

От посоченото по-горе е видно, че подобна сделка има много специфики, но рискът за купувача не е по-голям от риска при всяка друга сделка с недвижим имот, където може да възникнат проблеми от друго естество. Ако защитите своите права и интереси и направите точна сметка на разходите си по сделката, няма място за притеснение. Това ще ви гарантира лека процедура и безпроблемна покупка на избрания имот.  

Източник: http://www.creditland.bg/

Няколко съвета, които могат значително да понижат потенциалния риск от проблеми в процеса на покупко-продажба на имот.

Независимо дали гледаме на покупката на първи дом като на инвестиция или като сбъдната мечта, при която се сдобиваме с първото си собствено жилище, това е сложен процес, свързан с много проучване и неминуемо с доза риск.

Подводните камъни могат да бъдат свързани с различни аспекти на покупката – от риска да платим по-висока от реалната цена, през това да купим имот с технически дефекти до потенциални юридически усложнения, свързани с документацията или статута и собствеността на жилището.

За да избегнем някои от тях американският оценител и консултант от пазара на имоти Кърт Уелс обръща внимание в своя блог на някои основни грешки, за които да внимаваме при покупката на първи дом.

Без значение дали сме професионални инвеститори или индивидуални купувачи процесът премиава през сходни етапи, при които трябва да имаме предвид следните фактори, които могат да повлияят значително на крайния резултат от инвестицията.

Проучете пазара

Необходимо е да знаете много добре на какви цени всъщност се продават имотите. В интернет има много сайтове, бази данни, статии и ресурси, които предоставят богата информация за пазара.

Важно е винаги да взимате предвид информацията за цените от сделки, които реално са били сключени наскоро, а не офертни цени от обяви за имоти, които все още стоят на пазара.

В зависимост от динамиката на пазара, за предпочитане е да разгледате цените от последните 30 до 90 дни, но не и за период от над шест месеца назад.

Не правете грешката да купите на миналогодишните цени. В тази връзка не планирайте да платите на настоящите пазарни цени. В крайна сметка вие сте инвеститор в имоти, независимо че това е вашата първа инвестиция, съветва той.

Не купувайте без проверка

Детайлна проверка и инспекция с помощта на специалист може да изкара наяве скрити технически и други проблеми, които не сте забелязали и които дори може да не са ви минали през ума.

Ако има някакви проблеми, свързани с основите, инсталацията или водопровода, които не са толкова явни, вероятно бихте искали да знаете за тях, преди да сключите сделката.

От друга страна, такава една инспекция може да покаже, че имотът има само минимални проблеми и си струва покупката.

Препоръчително е и вие да присъствате по време на проверката. Със сигурност ще научите някои неща за строителството и ремонта ако слушате и наблюдавате внимателно.

Не работете с който и да било адвокат

Поискайте препоръка за добър адвокат от някой в бизнеса, който е минал през целия процес и на когото имате доверие. Не всеки адвокат е способен да проведе покупката и да сключи договора добре.

Той може да е добър специалист, но да не е достатъчно компетентен в областта на сключването на сделки с имоти. Отделете известно време още преди да започнете да търсите имоти, за да говорите с няколко адвокати или специализирани компании.

Разпитайте ги за имотите във вашия район, за процеса на покупко-продажба, за комисионите на брокерите и за техните такси.

Тази информация е необходима за ваше ползване, но разполагайки с нея също така ще ви направи да изглеждате и по-професионално в очите на потенциалните продавачи.

Изяснете изцяло финансите си

Би трябвало да сте наясно как планирате да финансирате имота много преди подписването на споразумението за покупко-продажба.

Ако планирате да използвате банков кредит, изяснете каква сума банката би могла да ви отпусне за типа имот, който бихте искали да купите.

Проучете няколко банки, но получете принципно одобрение от тази, която предлага най-добри условия предвид вашите доходи и цената на избрания имот. Това не значи, че непременно трябва да използвате нейните услуги.

Разпитайте вашите приятели или се запознайте с някой, който има информация за кредиторите и какви са техните впечатления от работата с тях.

Понякога да знаете с кого да НЕ работите е също толкова важно, колкото и да знаете от чии продукти и услуги да се възползвате.

Независимо дали става дума за кредитор като банкова институция, небанкова компания, брокер или адвокат, избягвайте хора, които не се ръководят от етични норми. Ще намерите много коректни хора с богат опит, които биха били склонни да ви предоставят някои съвети в замяна на дългосрочни бизнес отношения. Това са бизнес контактите, които могат да ви помогнат да избегнете евентуалните проблеми още в началото на процеса и може да се окажат ваши бизнес партньори и приятели, с които да правите бизнес и за в бъдеще.

Не купувайте без стратегия за продажба

Ако купувате с цел инвестиция (а защо не и в останалите случаи), вашата стратегия за продажба диктува това, което смятате да правите с имота. Всъщност е добре да имате план, резервен план и резервен на резервния план.

Инвеститорите трябва да са наясно какво смятат да правят с имота, след като го купят. Да го освежат и да го продадат бързо? Да го освежат и да го отдадат на специализирана компания?

Ако планирате да го продадете, точно как смятате да направите това? Ще използвате ли брокер или ще го продадете сами?

Ако го отдавате под наем, наемът ще може ли да покрива вноските по кредита, данъците, застраховката и всички разходи, свързани с имота?

Планирали ли сте бюджет за ремонтни работи и поддръжка напред във времето?

И не забравяйте да изготвите детайлен разчет на приходите и разходите в контекста на вашите лични финанси и евентуално каква печалба ще остава за вас на месечна или друга база.

Предварителното обмисляне на всички етапи и процеси, и изготвеният навреме план не могат да ви гарантират, че със сигурност ще избегнете всички проблеми. Те обаче могат значително да намалят броя и мащаба на всички проблеми, с които може да се сблъскате, пише Уелс.

Източник: http://www.investor.bg/

---

Няколко съвета как да направим жилището си по-привлекателно в очите на потенциалните купувачи.

 

---

От американската асоциация на брокерите на имоти RealSource заедно със списанията Remodeling и Realtor са направили проучване за това как най-рентабилно може да се подобри пазарната оценка на едно жилище от собственика му.

Данните от изследването, проведено през миналата година, показват, че най-рентабилните подобрения на жилището всъщност са сравнително евтини. Като най-добро вложение от гледна точка на повишаване на стойността на имота те определят подмяната на външната врата със стоманена, която има възвращаемост от около 102.1% на разходите при продажба на жилището.

Ако имотът ви разполага с гараж, вложението в подмяна на гаражната врата също е изгодно, като разходите се връщат на 83.9% при продажба. И двата варианта изискват сравнително малко инвестиции, от 1 500 до 3 200 лв. в България (в САЩ за същата цел се влагат средно 1 200 долара).

Според брокерите тези ремонти са проекти, които могат значително да подобрят ценовите оферти за имота.

Различни видове подмяна на дограмите на прозорците на жилището връщат средно малко повече от 70% от разходите.

Друг проект свързан с добра възвращаемост при продажба на жилището е изграждане на дървена веранда, нещо което не е характерно за България, но има голямо разпространение в САЩ. Този проект връща 72.8% от разходите, като приблизително същата рентабилност има и козметичният ремонт на кухнята.

Ремонтът на таванската стая и мазето и превръщането им в част от интегрирания интериор на жилището са сред най-изгодните интериорни проекти. И двете добавят жизнено пространство без да се отразяват на външния вид на жилището.

Като цяло в САЩ, а вероятно и навсякъде по света проектите за скъпи цялостни ремонти реално носят големи загуби при продажба през последните годни, с оглед на кризата и трудните икономически условия.

Разбира се стойността и възвращаемостта на даден проект за подобрение на жилището зависят от няколко принципни фактора, като състоянието на имота, наличието и състоянието на околните имоти, населеното място и на регионалния икономически климат.

Източник: http://www.darikfinance.bg/

---

Общуването с бюрократи е приятно за много малко хора. В България все още администрацията обича да ви държи близо до себе си и иска да ви вижда лично въпреки електронните услуги, които предлага. Това в пълна сила важи за тези софиянци, които предпочитат да плащат данък сгради и такса смет по банков път.

Поводът за този текст са постъпилите в редакцията на "Капитал" писма от граждани на Столичната община, които случайно разбират, че данъците, които са платили по банков път през предходни години, всъщност са загубени или не са отчетени по личните им партидни номера. Така техните имена попадат в списъците за недобросъвестни длъжници на държавата, а върху дължимите суми започват да се трупат лихви.

Ако сте изпаднали в сходна ситуация, тук можете да разберете как да реагирате.

Вяра във вас нямаме

Ако общината ви обяви за некоректен платец, със сигурност ще трябва да посетите районната данъчна дирекция, за да убедите служителите й в обратното. За тази цел е хубаво да пазите платежното нареждане, което ви е било издадено от банката, когато сте плащали. Ако не го пазите, можете  да поискате от банката да ви бъде издадено копие, което ще стане веднага. Ако сте в крак със съвременните банкови технологии и сте направили превода чрез електронно банкиране и въобще не сте имали документ на хартия, в системата на банката също можете да намерите генериран документ. Можете да си го принтирате, но ще трябва и да го заверите в клон на банката, преди да го представите в общината като доказателство.

Такива документи се пазят в информационните системи на банките, като всяка си има политика за срока, в който съхранява подобен архив. Някои банки пазят такива документи до 5, други до 10 години. Трети архивират цялата си документация безсрочно. За издаването на копия на такива документи може да има такса, която да се определя според датата на документа. В други банки услугата е безплатна.
След като най-накрая установите къде е проблемът и занесете в общината документ, който доказва, че все пак сте превели парите, пропускът с липсващите данъци се поправя. "Всички плащания, постъпили по банков път, се отчитат в Столичната община. Някои от постъпилите суми не са разнесени по партидите на собствениците и са оставени в параграф неуточнени. Уточняването им става при появата на собственика", поясняват методолозите на Столичната община. Това на нормален език означава, че парите на всички без късмет стоят някъде и чакат някой да дойде да ги припознае, като покаже все пак, че е направил съответния превод. "Няма друг начин към този момент за уточняване на такива суми освен платежните документи", поясняват още те.

Ако случайно разберете, че имате стари задължения отпреди повече от 5 години (както е в случая на наша читателка, която има неотчетени плащания от 2002, 2003 г. и т.н.), имайте предвид, че служителите на касата в общината няма да ви кажат, че имате право да ги погасите по давност. Затова вие сами трябва да си стърсите правата. Поискайте на място да подадете молба за погасяване по давност. Ако обаче не внимавате и платите задължения отпреди повече от 5 години, по закон общинската данъчна администрация не ви ги възстановява.

Защо на мен

Причината да има толкова много случаи на неизрядни платци, според представители на общината е, че хората бъркат данните си в платежното нареждане. "Неразнасянето на парите по партидите е свързано с непопълнени реквизити в съответното платежно нареждане или банково извлечение. Възможни са и грешни преводи. Също и забавени преводи. Не може да се идентифицира лицето, което е превело парите, защото например си е въвело единния граждански номер грешно и парите не могат да бъдат отнесени по неговата партида", коментират от Столичната община. От банките обаче обясняват, че грешни преводи не се извършват, но веднъж излезли, парите не могат да бъдат върнати. Имайте предвид, че ако сбъркате данните в платежното си нареждане – например ЕГН или партиден номер на имота ви, това не е грешка на банката.

Вината обаче невинаги е в данъкоплатците, а и в администрацията. "Проблемът е в стария и неадекватен софтуер, с който работим. Понякога плащането не може да бъде отнесено по партидата на наредителя, защото програмно няма връзка между банковата сметка и технологията ни", коментира Дамянка Рагина, началник-отдел "Местни данъци и такси "Младост". "Съветвам гражданите да плащат на каса, защото е по-сигурно и не стават грешки", каза още тя.

Досадно е, но проверявайте
 
За своите длъжници общинската администрация е подготвила още една клопка - не ги уведомява, че имат неплатени данъци, нито ги приканва да си ги платят. Междувременно върху неплатените суми започва да се трупа законна годишна лихва - 10 процентни пункта плюс ОЛП.

"Изпращаме и покани за доброволно изпълнение, но нямаме възможност да изпращаме до всички, затова гледаме да изпращаме до по-големите длъжници и на тези с изтичащ давностен срок. Те са с обратна разписка", каза Рагина. Според Лидия Кираджиева, директор на дирекция "Приходи и администриране на местни данъци и такси" в Столичната община, всяка районна община има право да си определя сама прагове, над които да изпраща такива покани, така че няма единни правила за всички.

Ако все пак докажете с платежен документ, че сте си платили данъците, лихвата отпада.  "Няма начисляване на лихви за закъснение, нито се изготвят административни актове за нарушение", коментират от Столичната община.

И ако въпреки всичко вие все още настоявате на безкасовото плащане, от Столичната община препоръчват да проверявате дали парите са пристигнали при тях. Друг е въпросът, че такава проверка обезсмисля използването на банка. А и от думите на общинските служители става ясно, че това не може да стане по телефона. "С обаждане в счетоводството може да се провери дали е постъпило плащането, но проверката по телефона не е добър начин. Отзоваваме се на обажданията, но поради опити за злоупотреба се въздържаме все повече. Най-добре да дойдат на място", коментира още Рагина.

Ако след като вече сте в съответния офис на общината се окаже, че плащането ви не е отчетено, а не си носите документите, ще трябва отново да отидете до банката, да вземете копие от платежното нареждане и отново да се върнете в общината.

И така на успелите да се преборят с бюрокрацията - честито!

 

Източник: http://www.capital.bg/ 

---

Българите сме традиционно привързани към притежаването на собствен дом, така че въпросът „Наем или заем" се решава най-често в полза на заема (ако банката го отпусне). Представяме ви пет причини в полза на наема, насочени към френския читател, но напълно приложими и за нашите условия:

1. По-малко данъци.
Сравнително слаба утеха, но едва ли някой може да прогнозира бъдещето. На този фон, проучване преди няколко месеца показа, че изплащането на заем за жилище в България и наемането му са се изравнили като стойност, т. е. покупката не е толкова рентабилна.

2. Не храните банкерите.
Темата за лихвите и таксите към банките, макар да излезе от медийното внимание, остава болна за редица кредитополучатели. Живеем в сложни времена, а и в най-добрия случай, ако пресметнете цената на жилището, което сте харесали, с лихвите по кредита, който ще изтеглите, и 25-те години, през които ще го изплащате, може да се окаже, че везните се наклоняват в полза на наема.

3. Не плащате редица общи разходи на входа.
Саниране, боядисване на фасади, ВиК-повреди... Избягвате редица междусъседски спорове и не малко разходи. Като наемател вие не нямате никакви задължения, свързани с трайни подобрения на жилището и входа, така че- наслаждавайте се.

4. Свобода.
Имате добро предложение за работа на другия край на града или решавате да си опитате късмета на другия край на света. Ако сте наемател, не сте вързан за години и дори за цял живот, жилището ви. Още по-неприятно е, ако на врата ви тежи кредит и се опитвате да продадете собствеността си поне с по-малка загуба.

5. Други възможности за инвестиции.
Средната месечна вноска по ипотечен кредит от началото на 2010 г. се оценява на около 360 лв. Ако всеки месец отделяте по толкова за инвестиции, дали в крайна сметка няма да се окаже по-рентабилно да проучите други, по-доходни възможности, в които да вложите парите си?

 

Източник: http://profit.bg/

---

Промоционална лихва по кредит може да докара оскъпяване на продукта за клиента и той да върне на края по-голяма сума, отколкото, ако е ползвал заем без на пръв поглед изгодни условия.

Това става ясно от съвети на кредитния консултант "ФинСити" в синтезиран своеобразен "пътеводител в галактическия свят на офертите за ипотечни кредити", в който най-използваните послания в кредитирането са прочетени през погледа на клиента.

При оферти за ипотечен кредит с промоционален лихвен период за една или две години лихвеният период за остатъчния срок е завишен с направената от банката отстъпка в първоначалния период. Така завишената лихва компенсира промоционалната и в крайна сметка често дори оскъпява кредита, посочват от "ФинСити" (виж примера в карето).

Идеята на промоционалната оферта е към датата на кандидатстване за кредита месечните вноски на клиента да са по-малки за срока на промоцията, посочват от кредитния консултант. Офертата има маркетингов смисъл с цел да се намали тежестта върху бюджета на домакинството в началния период, когато то има допълнителни разходи за довършване и обзавеждане на жилището.

От "ФинСити" съветват кредитополучателите да прибягват до този вариант на погасителен план по-скоро, когато очакват положителна промяна в размера на доходите си. В противен случай този "облекчен" период може да ви изиграе лоша услуга, посочват от компанията.

Друг подобен случай, в който по-ниска първоначална лихва е компенсирана в остатъчния срок на кредита е, когато заемът има фиксиран лихвен процент за една или две години. Такъв вариант осигурява предсказуем и сигурен размер на вноските по кредита за този период.

Като цяло обаче прилаганият лихвен процент за остатъчния срок също компенсира промоционалния период на фиксирана лихва и не рядко оскъпява кредита в края на периода му, обясняват от "ФинСити".

Този вариант все пак е за предпочитане, защото за разлика от офертата с по-ниската промоционална лихва тук размерът на вноските е постоянен за времето на фиксираната лихва. Това липсва в първия вариант, при който лихвеният процент е плаващ, което води и до промяна на размера на вноската.

Друг съвет, който дават от кредитния консултант, е клиентът добре да изчисли ползата си в случай на предоговаряне на лихвата с банката, ако тя се увеличи заради промяна на пазарната конюнктура, тъй като трябва да плати такса за предоговаряне.

В общия случай, ако новата лихва води до намаляване на месечните вноски, така че таксата, която плаща при предоговаряне, се изплаща за 6-12 месеца, може би си струва да се предговори. В обратния случай е по-добре да се изчака, посочват от "ФинСити".

Пример

Кредит* в размер на 50 000 евро за срок от 25 години има промоционална лихва за първите две години от срока на заема в размер на 6.55% и лихва от 8.5% за остатъчния период. В този случай годишният процент на разходите (ГПР) е 8.31%, а погасената сума възлиза на 101 426.83 евро. При кредит със същите размер и срок - 50 000 евро за 25 години, без промоционална лихва, а само с една основна лихва от 7.9%, ГПР е 8.19, или погасената сума възлиза на 99 539.58 евро. При втория вариант излиза, че клиентът ще плати с 1887 евро по-малко.

*Кредитът е с примерни параметри и не отразява реална оферта на банка; изчисленията не включват такси и комисиони.

 

 

Източник: http://www.dnevnik.bg

---

Дискусията кое е по-изгодно – ипотеката или наемът, може лесно да бъде решена, ако си отговорим на няколко прости въпроса.

Много хора живеят от заплата до заплата, нямайки възможност да спестяват пари, макар на всички да е ясно, че в момент на криза би трябвало да се заделят средства за черни дни и да се ограничават разходите. Това усещане се разпростира още по-силно, когато виждаме съседите си да губят работата си, а понякога – дори и жилищата си.

Не са малко хората, които споделят, че нощем не могат да спят заради финансовите си проблеми, макар да не са изправени на ръба на фалита. Това често се оказва пресилено и поради тази причина просто по този начин хората влошават здравето си, се казва в анализ на Financial Edge.

За повечето хора плащането на ипотеката е най-големият месечен разход и поради този факт те често осъзнават, че размерът на заема е и най-сериозният им проблем. Поради тази причина е важно да се прецени точно колко можете да си позволите да плащате.

Именно тук е и мястото на спора кое е по-изгодно – да се живее под наем или да се плаща ипотека. Не са малко онези, които предпочитат да живеят под наем, разчитайки, че може да намерят решение и при най-негативната ситуация, но пък има и достатъчно доводи за тези, които живеят с девиза „моят дом е моята крепост”.

За да не се тормозите излишно, анализаторите на сайта предлагат осем признака, по които може да се познае, че ипотечният ви заем е прекалено голямо бреме за финансовите ви възможности. В случай, че някой от тях ви се стори прекалено познат или е нещо, което ви се случва, то е препоръчително да помислите дали имотът, в който живеете, надхвърля възможностите ви и е добре да потърсите друго жилище.

1. Закъснявате с вноските

Ако ви се случва да закъснявате с вноските си или просрочвате плащане по други кредити, то може би е време да преосмислите начина си на потребление. Закъсняването с плащанията е сигнал за дисбаланс между приходи и разходи, но освен това заплашва личния ви кредитен рейтинг.

Това от своя страна крие сериозни опасности – по-сериозната е, че кредиторите могат да направят заема предсрочно изискуем, което е заложено в доста договори за кредит, а по-приемливата, но далеч не благоприятна, последица е увеличаването на лихвения процент по кредита ви.

2. Не смогвате със заплащането на всички сметки

Всеки месец трябва да преценявате кои сметки да платите и кои – да отложите. Много хора предпочитат да погасяват дългове по кредитните си карти, за да си осигурят достъп до финанси в случай на нужда.

Далеч по-важно е да се погасяват вноските, които запазват собствеността върху жилището. Необходимо е винаги да заделяте средства първо за ипотеката, за да си гарантирате, че ще има къде да живеете. На следващо място е разходът за автомобил, а едва след това – всичко останало.

3. Внасяте минимална вноска по кредитната си карта

Вероятно смятате, че плащането на минималната вноска по кредитната карта е начин за справяне с финансовите задължения. Всеки запознат обаче би могъл да ви обясни, че минималната вноска е категоричен показател за финансови проблеми.

Това може да означава, че дълговете ви за прекалено големи, но може и да означава, че доходите ви са твърде ниски за покриване на всичките ви разходи.

В такава ситуация е редно да огледате добре задълженията си – ипотеката, кредитните карти и другите дългове. И имайте предвид, че плащането на минимална вноска ще доведе до огромни разходи за лихви и просрочване на задълженията ви за дълго време напред.

4. Нямате „таен резерв”

Много експерти препоръчват натрупването на резерв, равняващ се на разходите по кредитите за период от шест до дванадесет месеца напред. Това позволява посрещането на тежки времена, свързани с извънредни събития като загуба на работа, загуба на трудоспособност и други подобни.

Това е доста трудна задача, но е задължително всеки собственик да има резерв в размер на поне една месечна вноска. В случай, че не можете да постигнете това – по-добре помислете дали заемът, който имате, е подходящ за вас.

5. Не можете да посрещнете текущите разходи

Жилището ви се нуждае от пребоядисване, пералнята се е развалила... има много текущи разходи, свързани с притежаването на всяка недвижима собственост. Ако не можете да посрещнете основните разходи за поддръжка на жилището си, то това означава, че сте в доста затруднено положение.

Това не само показва, че нямате никакви спестени средства за непредвидени разходи, но и значително понижава стойността на вашия имот. А това заплашва с негативно развитие при евентуално предоговаряне на ипотеката или търсенето на купувач за жилището ви.

6. Спад в приходите

Кризата предизвика значителни турбуленции на пазара на труда. Много компании освободиха служители, а честа практика се оказа задържаните на работа да не получават договорените средства. Съществуват варианти както за намаляване на заплатата, така и за намаляване на работните часове, което на практика има същия резултат.

Ако посрещането на разходите ви зависи от всеки изкаран лев, то дори минимален спад на доходите може да се окаже катастрофален. В такава ситуация спешно трябва да си потърсите допълнителен източник на доходи или да понижите разходите си значително.

7. Използвате кредитната си карта за плащане на сметки

Ако използвате кредитна карта, или дори по-лошо – аванси по нея, за посрещане на сметките за комунални услуги, за набавянето на храна или дори само за да имате пари в джоба си, значи сте в беда.

Това е силен сигнал, че разходите ви изпреварват приходите. Освен това вие използвате изключително скъп начин за финансиране, което заплашва да ви постави в доста затруднено положение в даден бъдещ момент.

8. Финансите ви са истинска каша

Лимитът по една или повече от кредитните ви карти е достигнат, или дори превишен. Ако прехвърлите личните си средства в нова сметка с цел погасяване на дълга, то това е ясен сигнал за финансова нестабилност.

В случай, че кандидатствате за нова кредитна карта поради факта, че по другите си карти сте достигнали своя лимит, то вие сте в сериозна опасност и сте изложени на огромен риск. При такава ситуация, макар да посрещате дълговете по ипотеката си безпроблемно, няма да може да сложите в ред финансите си, което ще се отрази и на погасяването на жилищния кредит.

Източник: http://www.investor.bg/

---

Понижението на цените води със себе си някои специфики, които имат пряко влияние върху решението за покупка на жилище

 

Покупката на жилищен имот е едно от най-важните решения, което много от нас правят в живота си. То зависи от множество фактори – както индивидуални, така и такива, които не зависят от нас като пазарна и икономическа ситуация.

От нас зависи обаче да направим избора си така, че да закупим най-подходящия за нуждите си имот при най-приемливи условия – и двете съотнесени към настоящия момент.

Цените падат – сега ли е моментът?

Винаги стои въпросът докога всъщност цените ще продължават да се понижават и има ли опасност да пропуснем подходящия момент?

Всичко зависи от причината, поради която купуваме. Ако се нуждаем от дом за собствено ползване, значи моментът е подходящ, след като се нуждаем от жилище, пише Guardian.

Ако купуваме като инвестиция обаче е добра идея да погледнем цялата картина на пазара и в икономиката – какви са нагласите и доверието на потребителите, какви са прогнозите на анализаторите, има ли ръст на безработицата, покачват ли се лихвените нива, има ли на разположение ипотечно кредитиране и изгодни ли са условията.

Всички тези фактори са показателни за част от цялостното положение, но взаимодействието между тях може да ни даде идея дали има вероятност цените да се понижават още повече.

Разбира се, че никой не може да даде гаранция за това и инвестицията в имоти, както всяка друга, крие известна доза риск. С взимането на информирано решение обаче последната може да се понижи.

Искам да закупя първи дом. Какво означават падащите цени?

Понижението на цените може да означава, че в крайна сметка можете да намерите дома, който търсите на по-достъпна цена, пише изданието. Това обаче означава също, че може да се окаже много по-трудно да си осигурите ипотека.

Кредиторите и оценителите стават много неспокойни, когато цените започнат да се понижават. В резултат на спада оценителите обикновено започват да оценяват стойността на имоти по-ниско и в крайна сметка тяхната оценка може да падне под цената, за която сте се договорили с продавач. Кредиторите, от своя страна, започват да изискват по-високи депозити. В някои случаи те може да се намират вече под натиск от регулатора за ограничаване на кредитирането и въвеждане на по-стриктни критерии.

Какво да имаме предвид при кандидатстване за кредит?

Ако се нуждаете от ипотечен кредит, който представлява много голям дял от общата стойност на имота, при падащ пазар можете да се озовете в ситуация, в която стойността на заема надвишава тази на имота към дадения момент.

Ако в средносрочен план планирате да кандидатствате за рефинансиране за закупуването на по-голям имот това би довело до сериозен проблем.

Затова е важно да опитаме да планираме жилищните си нужди в перспектива. Очевидно при положение, че цените се понижават и пазарът се влошава, не е добра идея да купуваме малко жилище, дори и то да изглежда изгодно в момента, ако планираме увеличение на числеността на семейството си в близко бъдеще.

Обратното също е валидно – добре да обмислим ситуацията, преди да закупим по-голямо жилище, ако смятаме да живеем съвместно с партньор на семейни начала.

При възможност експертите съветват да внасяме по-големи вноски по ипотеката си, за да я изплатим по-бързо. Тук е важно да се проверят условията на нашия кредитор, тъй като много от тях налагат наказателни такси при преждевременно изплащане.

Друг вариант е още в началото да поискаме заема за по-кратък период. Така въпреки че месечните вноски ще са по-големи, общата стойност на лихвата ще бъде по-малка.

Източник: http://www.investor.bg/

---

Наскоро в Истанбул се състоя среща, организирана от Urban Land Institute (ULI), посветена на инвестициите и политиките за изграждане на устойчива градска среда.

Изпълнителният директор на германската компания за имоти ECE (един от акционерите в столичния мол Serdika Center) Александър Ото, който е също председател на ULI за Европа, призовава своите колеги от сектора, както и градоначалниците в Европа да си сътрудничат.

„От съществено значение е публичните и частните институции да си сътрудничат ефективно, за да могат да се справят с проблемите в града като земетресения, жеги и рушаща се инфраструктура“ , казва той.

Експертите очертават и 10 принципа на устойчивия град:

1. Устойчивите градове имат идентичност, адаптивност и се развиват продължително. Те са привлекателни за хората и инвеститорите в дългосрочен план.

2. Устойчивите градове са разнообразни в икономическо, социално и културно отношение. Обикновено те се подкрепят от интегрирано градоустройство, което е катализатор за тяхното реновиране.

3. Тези градове са пресечната точка на пазари, правителства и население. Те имат краткосрочни и дългосрочни цели и ясно изградена визия за развитие.

4. Оценката на риска, подробното проучване, планиране и модел за управлението на кризи са ключови за гарантирането на устойчивостта. Това е предпоставка за добрата интеграция на градовете в национален и регионален контекст.

5. Въпреки че дръзките и предизвикателни планове не са им чужди, развитието на устойчивите градове е базирано по-скоро на тяхната действителност, отколкото на техните амбиции. Добрите публични и корпоративни лидерски практики са от критично значение, за да могат градовете да се справят със затрудненията.

6. Сътрудничеството между публичния и частния сектор трябва да се основава на принципа за създаване на стойност и за двете страни в дългосрочен план, като тази стойност трябва да е гарантирана и защитена.

7. Инвестициите в иновации, технологии и проучвания са критични, в съчетание с устойчиви инвестиции в ключовите активи на града (както материални, така и нематериални) – от социалните жилища до самото общество на града.

8. От основно значение са инвестициите в развитието и интегрирането на инфраструктурата

9. За да се постигне устойчивост на околната среда в контекста на промените в климата, от ключово значение са повишаването на обществената ангажираност, образованието и промяната в поведението на обществото и лидерите. Те са толкова съществени, колкото и технологиите, метриките и проектирането.

10. Ролята на управлението на правителствените институции в изграждането на устойчиви градове е изключително важна. Умелото управление трябва да е дръзко и иновативно в условията на затруднен икономически климат, смятат експертите.

---

Редица компании пазят големи имоти в портфейла си – обслужващи активи, които не винаги са свързани с основната им дейност.

Тези имоти в някои случаи представляват мащабни и сложни съоръжения, които изискват много разходи за управление. Дали те играят ролята на актив или по-скоро тяхната поддръжка и всички разходи, свързани със собствеността, са по-големи от ползите, зависи от стратегията на компанията и от това колко успешно тя може да управлява конкретния имот.

От консултантската компания Jones Lang LaSalle казват, че компаниите в момента се намират под по-голям от когато и да било натиск да извлекат колкото се може по-голяма стойност от своите портфейли от имоти.

Това обаче не винаги е толкова лесно.

“За онези компании с портфейли, включващи комплексни активи като лаборатории за развойно-изследователска дейност, производство и индустриални съоръжения, освобождаването на стойност от имотите може да е свързано с редица предизвикателства”, коментира Кейти Копек, директор "Развитие и стратегии на активи" в компанията.

„Компаниите обмислят своите опции за продажба от реализацията само на една-две сгради до продажбата на цели развойно-изследователски и производствени центрове.“

Според него такива имоти може да са били притежавани в продължение на много време и да са с много специфично предназначение. Често се срещат несъответствия в тяхната реална и счетоводна стойност, както и тези на земята под тях. При евентуална продажба за тях може да не съществува специален целеви пазар, което може да доведе до „проблематичен и също така непредвидим“ процес на продажба.

Съществуват няколко фактора, които карат компаниите собственици да анализират своите портфейли от имоти и да проучват потенциалната стойност на всеки актив, който се явява в повече.

Тези фактори може да се различават значително според отделните бизнеси и сектори, въпреки това те имат някои сходни характеристики. Последните се дължат на факта, че процесите на глобализация и експанзия, корпоративна промяна и преструктуриране и необходимостта за по-висока стойност за бизнеса от притежаваните имоти, са общи за всички компании и корпорации и е малко вероятно да се променят в средносрочен план.

Онези от бизнесите, които третират тези въпроси проактивно, работят съвместно с експерти и изработват стратегии за своето портфолио в контекста на целия бизнес, вероятно ще постигнат по-добри резултати от своите конкуренти през следващите години.

Том Каръл, асоцииран директор "Проучвания за Европа, Близкия Изток и Африка" в компанията, коментира относно стратегиите за реализация на въпросните комплексни активи.

„Има множество въпроси, които да се предвидят, когато се пристъпва към процес на комплексна продажба. Постигането на оптимален баланс за дадена организация и даден актив е често проблемно и решаващо за оптималния резултат“, коментира той.

Според компанията има няколко основните фактора, които да се вземат предвид при управлението и евентуалната продажба на такива активи:

Бизнес стратегия и планове, свързани с притежаването на имоти - това е първият критичен фактор при процеса на взимане на решение, заедно с въпроса, свързан с публичността, която една евентуална продажба генерира. Тези въпроси могат да бъдат много критични за стратегията, която се предприема.

Финансови фактори - ясно разбиране на настоящите и бъдещи финансови обстоятелства, свързани с намаляване или продажба на портфолиото от имоти също са изключително важни. Често се налага да се търсят решения за постигане на баланс между максимизиране на стойността и понижение на пасивите.

Пазарен и регулаторен контекст - пазарните условия оформят стратегията за продажба, предвид конкретния момент и модел. От съществено значение е да се обмисли как креативно да се посрещне пазарното търсене и регулаторни изисквания при осъществяването на сложни програми за продажба, особено предвид факта, че пазарът на земя е толкова ключов, коментират от компанията.

Управление на заинтересовани страни - идентификацията и управлението на всички засегнати страни – както вътрешни, така и външни – също е ключова част от процеса на вземане на решение. Често има голям спектър от лица и организации, пряко или косвено свързани с мащабни сделки на сложни активи. Задълбоченият анализ на това кои са тези страни, как най-добре да ги ангажираме и ясна стратегия как да оптимизираме външните влияния при избрания модел на дейност, са от основно значение за постигането на успешна сделка.

Източник: http://www.investor.bg/

---

"Когато усетите земетресение, излезте навън, след като трусът премине, това чисто психологически ще ви успокои." Това съветваха физици след последните земни размествания в София. Ние бихме ви посъветвали да помислите предварително за застраховка, за да сте спокойни поне за финансовата страна на въпроса. Малко от българските домове имат имуществена застраховка и в много случаи, ако имат, те са се сдобили с нея заради изискванията на ипотечните кредити. Дори и да имате някаква застраховка на имота обаче, по-вероятно е към нея да няма покритие за риск от земетресение. Причината е, че той обикновено не влиза в стандартните пакети на застрахователите, а се договаря допълнително. Специална полица само за земетресение не може да сключите, тя се добавя като клауза към стандартните "Пожар и природни бедствия" и "Други щети на имуществото".

За точната цена на покритието за земетресение се гледат няколко критерия. Първо, тя зависи от застрахователната сума – това е максимумът, която ще ви бъде платен, когато има щета по имота ви. За да получите обезщетение, трябва да се обадите на застрахователя до седем дни след събитието – в случая труса, освен ако договорът ви не предвижда друго. Имайте предвид, че дори и в договор не може да се постави срок, по-кратък от три дни. След като разбере, че има щети, компанията изпраща екип на оглед, който да ги оцени, а до 14 дни след като се докаже, че имате право на обезщетение, трябва да си получите парите.

Румен Гълъбинов, управител на застрахователен брокер "Еос риск България", съветва да се избягват застраховките на т.нар. "Първи риск", които са за много ниска застрахователна сума, евтини са, но и покриват щети само до няколко хиляди лева. Това означава, че ако настъпи природно бедствие или друга сериозна щета по имота ви, застраховката ще покрие само малка част от нея. "Премията си обаче може да намалите по друг начин", обясни Гълъбинов. "Ако имате СОТ или друга система за сигурност на дома, ще ползвате отстъпка по риска "Кражба", оттам – и на общата цена. Ако използвате пакетните полици, при които сключвате няколко застраховки в една компания, това също ще ви намали цената. Гълъбинов съветва да не сменяте застрахователя, ако сте доволни от него, защото лоялните клиенти могат да ползват различни отстъпки.

При някои от полиците вие самите може да определяте до каква сума да е покритието – естествено тя трябва да е до действителната му стойност, иначе ще платите по-висока премия, без срещу това да получавате повече пари от реалната стойност.

В някои случаи преди сключването на имуществена полица се прави оглед на имота от застрахователя, за да се определи точната стойност, но обикновено това е за скъпи имоти. За обикновени апартаменти застрахователят приема стойността, която клиентът посочва. Крайната цена зависи до голяма степен от размера на жилището и местоположението му, т.е. и от пазарната цена на имота. Към застрахователната сума се добавя и стойността на обзавеждането в него – телевизори, спалня, обзавеждане на банята.

Друг важен критерий за определянето на премията е видът строителство и годината му. Колкото по-масивен е строежът, толкова по-малко ще платите за риска "Земетресение". За най-масивен се смята тухленият градеж, следван от панел, и накрая – паянтова конструкция. Колкото жилището е по-ново, толкова по-малко ще платите. За много сгради, които са на повече от 60-70 години, цената става толкова висока, че на практика става невъзможно да се застраховат, обясняват брокери.
 
Много важно е и в коя част на България се намира жилището. Страната ни е разделена на няколко земетръсни зони, всяка с различна степен на риск от трусове. Разликата между отделните зони може да варира в пъти между отделните компании. Застрахователите използват опростени земетръсни карти на България (виж карето).

Според примерната тарифа на застрахователна компания X допълнителната клауза "Земетресение" за имущество, оценено общо на 60 хил. лв. (от които 10 хил. лв. за движими вещи), ще струва 17 лв., ако се намирате в най-безрисковата зона, и 58 лв. в най-рисковата. Имаме предвид, че тази компания работи само с три земетръсни зони. При друга компания У, която разглежда четири зони, цената за същите застрахователни суми е 10 лв. за район с най-нисък риск и се качва до 214 лв.

Преди да идете до офиса на компанията, направете си собствено проучване в интернет, където брокери и застрахователи често дават ориентировъчни тарифи. Друг вариант е направо да идете до офис на застрахователен брокер, който да ви даде накуп информацията и вие сам да изберете най-подходящото. Даването на информация не се плаща, а комисиона от договора брокерът получава само от застрахователя.

Кои са земетръсните райони

 

I
зона (най-нисък риск)
– Бургас (без Карнобат), Варна (без Каварна), Добрич (без Балчик и Шабла), Кърджали

II
зона
– Велико Търново, Видин, Враца, Гоце Делчев, Гълъбово, Карнобат, Ловеч, Монтана, Плевен, Разград, Русе, Силистра, Смолян, Търговище, Хасково, Шумен, Ямбол

III
зона
– Балчик, Благоевград, Каварна, Кюстендил, Нова Загора, Пловдив, Самоков, Сливен, София, Шабла

IV
зона
(най-висок риск)*
- Чирпан, Пазарджик, Стара Загора
*Използва се само от някои компании, останалите я причисляват към III зона.

Източник: http://www.capital.bg/

---

Пазарът на ипотечни кредити в страната e бил активен през традиционно слабия за икономиката месец август, сочи анализ на Кредит Център.

По-големият обем отпуснати ипотечни кредити до голяма степен се дължи на удължения срок за усвояване, който през 2010 година се движи между 2 и 3 месеца.

Тенденцията се дължи от една страна на трайно установилите се нови правила на пазара - процедурата започва от предварително одобрение, едва след това купувачите избират имот и стартират реалните стъпки към получаване на финансирането.

Активността на кредитните институции привлече клиенти, но през последните три месеца едва 16% от изпратилите запитвания са отговаряли на критериите на банките за исканото от тях финансиране.

Основните грешки, които създават проблеми на кредитополучателите са: сключват предварителен договор за покупко-продажба на имота и едва тогава стартират търсенето на кредит; често тези клиенти срещат отказ поради несъответствие между доходите и очакванията си за размера на външното финансиране; надценяват възможностите си като избират по-голям и по-скъп имот от това, за което могат да плащат; очакват по-голям процент финансиране от този, който банката счита за приемлив и нерисков за конкретния клиент.

През последните месеци клиентите се сблъскват и с един независещ от тях проблем - експертните оценки, на базата на които се определя размерът на кредита, са по-ниски от сумата, за която се купува имотът.

Оценителите са все още предпазливи в определянето на справедлива пазарна стойност и за имоти в квартали с лоша инфраструктура, по-слабо търсене, лоши транспортни връзки и др. подхождат по-консервативно.

Те определят пазарна стойност, която е по-ниска от стойността, която купувачът реално заплаща на продавача на имота. Подценяването на имотите е един вид защита за финансиращите институции, но създава проблеми на клиентите купувачи, защото получават одобрение за по-малък от очаквания от тях кредит.

„Нагласите на потребителите са точно на другия полюс,", коментира Тихомир Тошев, изпълнителен директор на Кредит Център. „Все по-често те изразяват оптимизма си, като настояват кредитът, който избират, да е за кратък срок, с минимално оскъпяване и без такса за предсрочно погасяване. Те отново вярват, че доходите им ще нарастват и ще могат да върнат сумата на банката по-бързо."

Очакванията на експертите са и интересът, и отпуснатите кредити да растат през предстоящите месеци, допълнително стимулирани от есенните промоции на банките. В рамките на специалните предложения лихвите по ипотечните заеми паднаха до около 7 - 7.5% за кредити в евро и под 9% за тези в лева.

Атрактивните предложения за нови клиенти е възможно в дългосрочен план да повдигнат въпроса за рефинансирането и предоговарянето на старите задължения.

Средният размер на изтеглените ипотечни кредити през месец август бележи умерен ръст и достига 29 855 евро. Отново е голям делът на кредитите в евро - 95 на сто от всички изтеглени за периода в страната.

Източник: http://profit.bg/

---

Над половината от дефицита при недобре определения бюджет се покрива от дългосрочните спестявания на купувачите.

---

Глаголът живея има две значения – съществувам и обитавам. Разликата между тях е чужда на българското законодателство, което не приема, че първото е възможно без второто. Адресната регистрация е необходима, за да си изкараш лични документи, да упражниш правото си на глас, дори да получиш социални помощи и обезщетения за безработица. Сега истинският адрес е актуален покрай хилядите изтичащи паспорти и лични карти.

Адресната регистрация освен необходима е и задължителна според българското законодателство, а при промяна на адреса това трябва да се обяви в общината в 30-дневен срок. Глобите за нарушение са от 20 лв. до 200 лв. Никой обаче не следи това и кампанията обикновено се случва покрай ваденето на нови документи. Като в момента.

Как  

Промяната на настоящия и постоянния адрес се извършва от служители на ЕСГРАОН (Единна система за гражданска регистрация и административно обслужване на населението) на общините и кметствата. На територията на град София това става според района. Ако например лицето живее в кв. "Манастирски ливади", трябва да подаде заявление в службата на община Витоша.

На интернет страниците на някои райони в София са качени образци на заявленията за промяна на постоянен адрес, както и необходимите документи, които трябва да бъдат представени. Най-често тава са лична карта, заявление и бележка за платена такса. Образци на заявленията могат да се купят на място в общините.

На някои места заради кметски заповеди се изискват и нотариални актове за собственост. В други обаче представянето е задължително, затова е добре предварително по телефон да проверите или да носите копие от документа със себе си.

Кметовете на райони издават заповеди за реда, по който се променя адресната регистрация. Сроковете са кратки, най-често това става веднага, след представяне на документите на гишето, макар и някои районни кметове да са заложили по-дълги срокове - от 3 до 7 дни след подаването на заявлението. Таксата за издаване на удостоверяване за промяна на постоянен адрес е 2.50лв. Промяната се прави лично и на място, но в случай  че е невъзможно, може да се упълномощи нотариално друго лице.

Има разлика между заявяване на постоянен и настоящ адрес. Вторият е този, на който лицата се регистрират само като временно пребиваващи. При това положение в някои райони, за да се впише адресът, е необходимо съгласието на собственика на имота. То се дава чрез декларация. Най-често в тази ситуация са хората, които живеят под наем. Настоящият адрес се заявява чрез адресна карта, образци от която има в общинските служби.
Информацията от ЕСГРАОН се подава всекидневно към МВР. Въпреки това при ваденето на документи за самоличност от районните полицейски управления искат преснимано копие на жълтата бланка за промяна на адреса.

Изключения са...

Според Закона за гражданската регистрация на един адрес не могат да бъдат регистриран такъв брой лица, който надвишава три пъти броя на лицата, които обичайно могат да населяват едно жилище. Образно казано, в един двустаен апартамент не могат да бъдат регистрирани 20 души. А това се случва често в последните години. От район "Люлин" обясняват, че ги заливат с жалби на собственици, които получават чужда кореспонденция или посещения от кредитори в търсене на длъжници. За да се избегнат такъв вид изненади, при заявяване на постоянен адрес или промяната му хората могат да декларират изрично, че забраняват вписване на други лица на адреса без съгласието им.

Собствениците на мезонети и ателиета също могат да се сблъскат с неприятна изненада. Без точно обяснение в някои общини в столицата им се отказва вписване на адрес. След дълго чакане и много въпроси обитателите на такива имоти ще разберат, че причината не е специална разпоредба. Просто софтуеърът на общините е стар и има само апартаменти, а ателиета и мезонети не съществуват.

Друга особеност е, че при вписването на новородени деца, ако родителите са регистрирани на различни постоянни адреси, трябва да изберат на кой да впишат детето си. Ако адресите им са настоящи, се вписва този на майката.

Българите, които живеят в чужбина, заявят български постоянен или настоящ адрес в консулските служби на съответната държава. А тези, които не могат да посочат постоянен адрес в България, но са нейни граждани, се вписват служебно в регистрите в район "Средец" на град София.

Източник: http://www.capital.bg/

---

Когато през септември в Ню Йорк отваря врати центърът за спортно и скално катерене Brooklyn Boulders, собствениците му нарочно оставят над входа логото на Daily News с надеждата, че бившата идентичност на обекта като гараж на камионите за доставка на нюйоркския вестник ще помогне да се привлекат посетители.

„Характерът и историята“ на един имот определено правят бизнеса по-лесен за реклама, казва пред Wall Street Journal Стивън Спет, един от тримата собственици на Brooklyn Boulders. Наистина няколко издания в Ню Йорк, включително Daily News, публикуват материали, в които споменават първоначалния наемател на обекта.

Собствениците на бизнес често намират уникални начини за смяна на предназначението на различни сгради – превръщат затвори в хотели, площадки за пързаляне с ролери в магазини или пък църкви в ресторанти. Много от тях обясняват успеха си отчасти с по-различното минало на сградите си.

Предприемачите, които се замислят за подобна стратегия, биха могли да намерят изгодни сделки, когато друг бизнес фалира и оставя атрактивни имоти след себе си. Цените на офис и търговските имоти в САЩ се понижиха значително спрямо две години по-рано, а някои имоти могат да кандидатстват и за данъчен кредит, ако са исторически сгради.

Инвестициите в имоти обаче може да изискват значителна сума, а получаването на финансиране остава трудно. „При всички имоти днес става въпрос за параграф 22, защото има имоти, които може да купите на изключително ниски цени, но тези, които обикновено ви финансират, вървят в обратната посока“, обобщава Том Киршбраун, управляващ директор на консултантската компания Jones Lang LaSalle Inc.

Брокери на имоти казват, че има изгодни сделки. Празна офис сграда в Ню Орлийнс, строена в началото на 20-ти век, е била продадена миналия месец за 5,5 млн. долара, с около 2 млн. по-малко от оценката й през 2005 г., дава пример Ричард Джуг, президент на RE/MAX Commercial Brokers Inc.

Купувачът Марк Уайънт е собственик на малък местен строителен бизнес и планира да превърне сградата в луксозен хотел, като запази оригиналната архитектура. Сградата може да получи и между 3 млн. и 5 млн. долара данъчни кредити заради историческия си статут, допълва Уайънт.

За покупката на затвора Charles Street Jail в Бостън в края на 2007 г. Дик Фридман обединява сили с друг инвеститор и получава 15 млн. долара данъчни кредити. Днес луксозният хотел с ресторант и бар прави по около 40 млн. долара годишни продажби, по думите на Фридман. „Хората са очаровани от историята му“, казва той.

Разходите за реновиране на имот, първоначално създаден с друга цел, обаче могат да се натрупат. Спет от Brooklyn Boulders казва, че ремонтът на гаража, който е под наем, е струвал около 1 млн. долара, а Фридман посочва, че общата сума за преустройството на 169-годишния затвор, включително цената за покупката му, е около 120 млн. долара.

„Не е за хора със слаби нерви“, коментира Фридман пълната промяна на предназначението на даден имот. „Но мисля, че си струва.“

Магазинът за мебели и сувенири Leon & Lulu LLC в Мичиган пък навремето е бил площадка за ролери и кънки и място за провеждане на концерти. Собствениците му го купуват през 2005 г. за 750 хил. долара и инвестират 255 хил. в реновиране. Запазили са оригиналните подове на 69-годишния имот, пейките и други характеристики.

Миналата година компанията е реализирала продажби за около 2 млн. долара, ръст от 20% спрямо 2008 г. „Получаваме писма от хора, които ни благодарят, че сме запазили историята жива“, обясняват собствениците.

Понякога предприемачите може да срещнат проблеми с получаването на разрешителни за експлоатация, предупреждава Алън Шор, президент на Retail Connection LP, компания за търговски имоти в Далас. Всеки бизнес, който „може да повлияе на деца, трафика или дори на външния вид на квартала“ може да срещне опозицията на местните власти, посочва той.

Стив Морисън притежава ресторант в Сиракуза, Ню Йорк, който се помещава в сградата на бивша методистка църква и е срещнал подобен проблем. Местен закон забранява продажбата на твърд алкохол в рамките на по-малко от 60 метра от църква, а наблизо има друга църква, която работи. „Мога да продавам само бира и вино“, посочва той.

По-особеното минало на даден имот невинаги е предимство. Така например фризьорът Ранди Фотиа обикновено избягва да споменава, че салонът му се помещава в бивш погребален дом, защото някои клиенти се плашат от това. Фотиа е купил имота през 1992 г. под пазарната му стойност с ипотека, която отдавна е изплатил.

Източник: http://www.investor.bg/

---

Бизнес решението да се премести офисът на една фирма или да се поднови договорът за наем е сложен процес и може да окаже значително влияние върху резултатите на компанията, пише в блога си „The Tenant Advisor” Кой Дейвидсън, старши вицепрезидент на Colliers International в Хюстън. Наемането на офис е многоетапен процес и вземането на информирано решение за необходимото пространство изисква преди всичко правилно планиране, обяснява той.

Пропускането на етапа на планиране води до редица често срещани грешки от страна на офис наемателите като започване на преговорите твърде късно, фокусиране само върху финансовите детайли, пропускане на добри възможности и други. За да се вземе най-доброто решение, е важно да се определят конкретните изисквания към имота чрез оценка и прогнози, преди да се пристъпи към огледите.

Определете бъдещите си нужди

Решението за наем на офис със срок три години или повече трябва да вземе предвид средносрочните до дългосрочни бизнес цели. За изготвяне на конкретно задание за нужните площи ще се търсят отговори на въпроси като:

- Бизнесът ви расте или се смалява?
- В каква обстановка предпочитате да работите?
- Какъв тип служители ще имате в бъдеще?
- Какви ще бъдат технологичните ви изисквания след три години?
- Обмисляте ли придобиване или сливане с други фирми?
- Какво влияние ще окаже преместването върху клиентите и служителите ви?
- Какви са ценностите на бранда?

Включете ключови вътрешни служители, които вземат решенията във фирмата

Направете екип с необходимите умения за проекта. Може да включите експертите по информационни технологии, човешки ресурси и финанси. Те ще са запознати с конкретни бъдещи тенденции, които може да повлияят на изискванията ви и крайното решение. Участието им в проекта от самото начало ще допринесе за яснота и фокус в заданието. Определете мениджър на проекта, който да поддържа контакт с участниците от компанията, с брокера и консултантите.

Създаване на задание

Заданието започва с изготвяне на документи за изискванията към работното пространство. Те касаят прогнози за нарастване, бюджет, стандарти на площите, визия за организацията и цели, параметри на разходите.

Добре изготвеното задание би трябвало да обобщи тези елементи и да ги превърне в конкретни изисквания към имотите. Заданието ще ускори процеса по вземане на решение. Ще си спестите много време, като посещавате и разглеждате само подходящи имоти.

Заданието създава също рамка за оценка и сравнение на опциите. Важен елемент от изготвянето на заданието е да се направи проверка и анализ на сега ползваните площи, като се постигне ясна представа за нещата, които работят и кои не.

Какво да включва заданието?

Заданието трябва да включва широк обхват критерии – размер на пространството, брой служители (максимум и минимум), локация, услуги в сградата, сигурност и достъп, технически изисквания, комуникационна инфраструктура, екологични фактори, права за поставяне на обозначителни табели, паркинг, работно време, предпочитания за структурата на наема, период, бюджет, срок, условия за подновяване, други уникални нужди.

Помислете как да подредите факторите по степен на значение, защото може да се наложи да се направи компромис с някои в зависимост от наличните опции. За всеки фактор може да бъде определена стойност в точки, като повече точки означават по-важен фактор.

Опознайте местния пазар

На този етап е добре да се запознаете с условията на местния офис пазар и съществуващите задължения и отговорности в договорите за наем. Опознавайки нивата на незаетост, прогнозите за предлагането, текущите наемни нива и предлаганите стимули ще сте в по-добра позиция да преценявате различните предложения.

След като вече сте наясно с изискванията си, сте готови да продължите с огледи и оценка на имотите, които най-добре отговарят на конкретните нужди на компанията.

Източник: http://www.investor.bg/

---

След природно бедствие като разрушително земетресение някъде по света започваме да се замисляме за това дали имотите, в които живеем, са построени така, че да съхранят живота и собствеността ни при евентуално разлюляване.

Рядко обаче купувачите на жилища у нас базират решението си за покупка на подробен анализ на сеизмичната устойчивост на имота, коментираха пред Investor.bg представители на агенции за имоти.

Ужасът на Хаити и Чили неизбежно навежда на мисълта „Какво ще стане, ако се случи и тук”. „Българите са наплашени повече от безпаричието, отколкото от природната стихия. Затова и хората, които купуват жилища, се водят единствено по цената, а застраховки на имуществото срещу земетресения рядко се правят“, казаха от Ориндж Истейтс.

При сравняване на тарифите на няколко застрахователни компании се вижда, че премията за застраховане на жилища срещу сеизмично въздействие в по-слабо земетръсни райони у нас е между 0,015% и 0,035%, а за районите с висока сеизмична активност – между 0,08% и 0,1%, като тарифните ставки на някои компании достигат и до 0,4% от застрахователната сума. Тоест ако искаме застраховка на жилището си срещу земетресение с покритие 50 хил. лева и ако живеем в невисоко земетръсен район, трябва да платим при най-евтиния вариант 0,015% от 50 000, или 7,5 лева на година.

Закъснели намерения

Ако разбира се след като купи жилище, човек пожелае по-голяма сигурност срещу земетресение, той не е съвсем безсилен. Една сграда може да бъде укрепена против земетресения след строежа си, но това е много тежък процес и е свързан с непривлекателни архитектурни решения, смята ст. н.с. д-р инж. Светослав Симеонов, директор на Централната лаборатория по сеизмична механика и сеизмично инженерство към БАН. Подобна инициатива прави сградата неизползваема за обитателите за дълго време и е доста скъпа. Тук идва и моментът с икономическата целесъобразност. Ако на мястото на 3-етажна сграда според градоустройствен план може да има по-висока сграда, собствениците, които искат да я направят по-висока, трябва да преценят какви са разходите за допълнителното укрепване на имота след надстрояването му и не са ли по-големи от разходите за събарянето на триетажната сграда и изграждането на по-високата отначало.

Нормативна регулация

Устойчивостта на сградите срещу земетресения може да се определи чрез експертно обследване. Не може да се каже, че даден вид строителство обуславя по-голяма защита в сравнение с друг вид строителство, посочва Симеонов. В България има две категории сгради – тези, строени преди 1957 г., годината в която се въвеждат норми за противоземетръсно инженерство, и останалите, строени след това.

За сградите, които не са осигурени срещу земетресение според нормите, не може да се гарантира, че няма да са устойчиви, уточнява Симеонов. Голяма част от имотите в първата категория (строени преди 1957 г.) не са осигурени срещу земетресения, но заради начина на конструирането си и използването на качествени материали при строителството им те притежават голяма сеизмична устойчивост.

Законът от 57-ма година налага осигуряване на всички сгради за един и същ размер на земетръсни сили, независимо от различните конструктивни системи. Всяка една сграда, строена след тази година, би трябвало да има един и същи риск за повреда, пояснява Симеонов.

Различните конструктивни системи обаче крият различни рискове при самото изпълнение. Панелните сгради например са чувствителни на течове. Те могат да нарушат дюбелните връзки между панелите, което би понижило сеизмичната устойчивост на постройката, допълва Симеонов.

Едно наум

Обект на изключителна предпазливост от страна на купувачите при избор на жилища трябва да бъдат две групи имоти, които често не са добре осигурени срещу земетресения.

Първият вид са сградите в централните части на градовете, които представляват изразен търговски интерес. Партерните етажи на много от тези сгради се преустройват в търговски помещения, което значително повишава сеизмичната им уязвимост. Според норма от 1959 г., ако даден имот се преустройва, това трябва да се направи на база на технически проект, който да докаже, че сградата е устойчива независимо дали преди това е била осигурена на земетръсно влияние. Според Симеонов това правило е доста рестриктивно, но е абсолютно необходимо. Подобно изискване съществува все още, но с малки модификации, които правят режима по-лек.

Вторият вид са сградите, строени без проект. Преди години масово се е строяло без контрол, без инженери, без техници, а бетонът се забърквал на улицата на око, самозваните строители не са предвиждали никакви носещи елементи за хоризонтални сеизмични сили. Сгради, строени по този начин, са обречени, посочва Симеонов.

Качествен контрол

Като цяло сигурността на сградите срещу земетресения се свежда до качеството на упражнявания контрол, смята директорът на лабораторията. Разковничето в осигуряването на надеждна земетръсна защита е във фирмите за независим строителен контрол. Не е ясно обаче доколко те са независими от инвеститорите и строителите, коментира Симеонов. Ето тук е и ролята на държавата – да регламентира по такъв начин дейността и възнаграждението на тези фирми, че те да не са изкушени да станат „зависими”, допълва той.

Иновации

В областта на новите технологии, това върху което работи лабораторията в продължение на три години е разработване на български нормативен документ за използване на европейски стандарти или така наречения еврокод 8, който предписва съвременни норми за противоземетръсно строителство. От научна гледна точка всичко необходимо е направено. Предстои утвърждаване на документа от Комитета по стандартизация и издаване на нормативен акт. Новите стандарти касаят методи, моделиране, изчислителните процедури и т.н., които ще действат паралелно със съществуващите наредби.

Що се отнася до новите тенденции в строителство, като например пасивните къщи, опасения за по-висока уязвимост към земетресения не би трябвало да има. Поради това че сеизмичната устойчивост е нормативно регулирана и всяко строителство трябва да спазва изискванията, стандартът пасивна къща или изобщо енергийна ефективност на сградите няма пряко отношение към тази тема, коментира арх. Георги Николов, председател на Информационна група Пасивни сгради България.

Източник: http://www.investor.bg/

---

---

Реализирането на сделка с имот е сложен процес, който минава през няколко етапа.

При подготовката се уточняват видът на сделката, параметрите и страните по нея. Следва набавяне и съставяне на необходимите документи, а оформянето й пред нотариус е съпроводено с разплащане между страните и въвод във владение. Ключов момент е да се знае какви документи се изискват по закон, кой ги издава, какъв е срокът на валидност.
Основен въпрос при сделките с имоти е собствеността, защото още от римското право е валиден принципът, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото има.
За доказване правата на продавача най-разпространен документ е нотариалният акт. В зависимост от вида на сделката, с която продавачът е придобил имота, това може да бъде нотариален акт за покупко-продажба, за дарение, за замяна или за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане, констативен нотариален акт или акт на нотариуса за обстоятелствена проверка.
Собствеността върху възстановени земеделски земи се установява с решение на поземлената комисия, без да е необходимо на негова основа да се съставя допълнително констативен нотариален акт.
Същата правна сила имат и някои нотариално заверени договори, например за доброволна делба и за продажба на наследство.
Договорите за придобиване на имот държавна или общинска собственост също служат за доказване правата на купувача, който впоследствие продава имота. При тях не се изисква нотариална заверка на подписите, а само вписване. При наследствен имот завещанието заедно с документи за собственост на завещателя доказва собствеността на лицето, в полза на което то е направено.
Доказателство за правото на собственост са и различни съдебни решения: спопогодба за делба, решение за поставяне в дял на един от наследниците на неподеляем имот, решение за обявяване на предварителен договор за окончателен и др.
Ако имотът е получен в резултат на публична продан на имот, постановлението на съдебния изпълнител за възлагане на имота има ролята на документ за придобиване на собствеността върху него.
Заедно с това законът изисква и други документи, представяни от собственика. Първият е удостоверение за данъчна оценка (валидността й е 6 месеца) от съответната данъчна служба. Когато имотът е съсобствен, достатъчно е един от съсобствениците да извади данъчна оценка, но в нея трябва да са вписани всички останали.
Скицата е задължителен документ при договор за имот, включващ земя. Тя не доказва право на собственост, но е важно доказателство относно статута на имота – дали е в регулация или не; за границите и площта му. При разлика между квадратурата, посочена в документа за собственост и в скицата, меродавни са посочените в скицата данни. Скица е необходима при сделка с незастроен имот в регулация, поземлен имот, земеделска земя или земя от горския фонд, също и при продажба на постройка или отделен имот в нея с идеални части от земята. Ако имотът е в строителни граници, скицата се издава от техническата служба към общината. Скица за имоти извън строителните граници се изготвя от лицензирана геодезическа фирма, определена от Министерството на земеделието и горите.
Освен относно собствеността страните по сделката представят и документи, доказващи тяхната легитимация и правоспособност. Физическите лица се легитимират с лична карта, а представителството на юридическите лица и едноличните търговци се установява чрез решение за съдебна регистрация и удостоверение за актуално състояние от окръжния съд по вписването им. За разпоредителни сделки с недвижими имоти на дружества с ограничена отговорност се изисква решение на общото събрание на всички съдружници, взето с единодушие.
В зависимост от особеностите на сделката или правосубектността на страните по нея съществуват редица допълнителни документи.
Така при сделка с имот, който не е семейна имуществена общност, но е семейно жилище, се изисква съгласие на съпруга - несобственик, което се дава под формата на нотариално заверена декларация.
Съгласие от съсобственик за продажба на части от общия имот се изразява в отказа му да упражни правото си да изкупи продавания дял. То се прави, съответно доказва, по реда на чл. 33 от Закона за собствеността чрез нотариална покана или нотариално заверена декларация.
Подобна процедура се въведе с новия чл. 4а от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи при продажба на земеделска земя, за която има сключен наемен или аренден договор със срок минимум 5 години.
За разпоредителна сделка с имот на непълнолетно лице се изисква разрешение от районния съдия след съгласие от Агенцията за закрила на детето.
Когато страна по сделката не присъства лично, тя трябва да представи нотариално заверено пълномощно и необходимите декларации, подписани от нея, а не от пълномощника, с нотариална заверка на подписа. Валидността на декларацията е до края на календарната година.
Наред с това за норатиалната сделка са необходими и други документи, които обикновено се съставят при нотариуса, изповядващ сделката. Това са различни декларации, изисквани от закона: 1/ декларация на прехвърлителя по чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс; 2/ декларации на двете страни по чл. 25, ал. 7 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност; 3/ декларация по Закона за мерките срещу изпирането на пари от купувача при сделка с цена над 30 000 лева.
В интерес на всички участници на пазара на недвижими имоти е още преди да се обяви един имот за продажба, документите за него да бъдат прегледани от юрист, специализиран в тази област.

Адвокат Бисерка Маринова - автор на книгата "Как да печелим от сделки с недвижими имоти".

---

За какви проблеми да внимаваме при оглед на имот:

1. Лоша локация

Локацията е нещо, което не може да се поправи с ремонт или строителство. На всяка цена избягвайте: натоварените пътни артерии, близостта до ж.п. линии или летища, булеварди, на които предстои разширяване. Райони, застрашени от наводнение, също може да се окажат проблемни, съветват експертите в публикация на в. Таймс.

2. Влага и мухъл

Жилища, които трябва да се отбягват, са такива с очевидни дефекти. Но дори и „поправими” проблеми може да затруднят продажбата по-късно. Миризмата на влага би прогонила купувачите и наемателите веднага, въпреки че този проблем може да се поправи сравнително лесно.

3. Шумни съседи

Много е трудно да се продаде имот с шумни или арогантни съседи, съветват експерти. Купувачите искат да са сигурни, че се преместват в хубав район. На първо място трябва да се избягват жилища в съседство с големи кръчми и барове. Проблеми при продажбата могат да имат и апартаменти, разположени непосредствено над търговски обекти.

4. Проблеми с достъпа

Всичко, което е по-високо от третия етаж в сграда, в която няма асансьор се продава трудно. Това е особено в сила за по-луксозните квартали, където много купувачи търсят ниско строителство или поне хубав асансьор.

5. Лоша архитектура

Жилища с непривлекателен външен вид обикновено се продават най-трудно. Въпреки това подходящото вътрешно разпределение може донякъде да компенсира външния вид.

Избягвайте имоти с неправилни пропорции – например една голяма спалня и една много малка стая. Това е особено важно, ако искате да отдавате под наем жилището, тъй като наематели, търсещи две самостоятелни стаи, биха искали еднакви по големина помещения.

6. Неподходящ интериор

Купувачи, които искат да отдадат имота си под наем, със сигурност трябва да избягват имоти с извехтял интериор или такъв, който е отдавна демоде.

7. Недостатъчна осветеност

Естествената светлина е фактор от изключително значение, съветват специалисти. Освен в случаите, когато са умело осветени, жилища под земното ниво и такива, разположени в сянката на друга сграда, се продават и отдават под наем много трудно.

8. Невъзможност за преустройство

Има някои имоти в централните и исторически части на градовете, в които не могат да се правят никакви промени и преустройства. Това може да се окаже проблем при имоти, които не са реновирани. За тази цел най-добре потърсете услугите на адвокат, който да провери тези подробности.

9. Лошо управление

В това отношение е добре да се проучи компанията за управление, отговаряща за сградата, в която купувате имот. Поговорете с другите живущи в нея, за да сте сигурни, че общите части са добре поддържани.

10. Имоти с минало

Жилище, свързано с някакво престъпление, е много по-трудно за продажба. Въпреки това, докато едно кърваво убийство автоматично би отблъснало купувача, слухове за обитаващи духове няма непременно да го откажат. При къщите, обитавани от духове, купувачите или се влюбват, или ги намразват още от начало.

Източник: http://www.investor.bg/

---

Докато собствениците на имоти, обявени за продажба,

се подготвят как да ви ги представят в най-добрата възможна светлина, нека преминем "кратък курс за млади бойци", в случая купувачи.

1.Разглеждайте жилището на дневна светлина- това ще ви позволи реално да видите разположението му и заобикалящия го екстериор. Ако собственикът отказва да предостави тази възможност, можете напълно да очаквате, че той крие "някои забележителности", напълно несъответстващи на плана за огледа. Ако можете, посетете жилището преди обяд, в час-пик, за да си съставите пълна представа за шума и замърсяването в района.

2. Разходете се в околността- не забравяйте да се осведомите за транспортната и търговска инфраструктура. Все пак ще живеете там! Дори си водете бележки, за да можете да анализирате възможностите на спокойствие у дома- далече от собствениците и агентите, уверяващи ви, че това е едва ли не най-изгодната оферта, появявала се някога на пазара.

3.Разгледайте внимателно входа на сградата, съседните входове и врати- те ще ви дадат представа какви хора са бъдещите ви съседи. Ако можете, поразпитайте някоя възрастна жена, седяща в района- нали това е най добрата служба "Справки" за всичко случващо се в блока и квартала.

4. Проведете "блиц-интервю" със съседите- определете кои ви вдъхват най-много доверие и ги попитайте за организацията на входа, отоплението през зимата, какви ремонти са правени и предстоят ли нови. Освен това се запознайте със средните цени на магазините в района, стоянките на такситата, спирките в района или паркингите.

Целта на последните съвети не е само да се осведомите, но и да си създадете представа за "коефициента на послъгване" на собственика. Защото, бъдете сигурни, той ще ви предостави доста захаросана и поразкрасена информация.

5. Обърнете внимание на козметичните ремонти на жилището - в повечето случаи тяхната цел е да завоалират проблемните зони.Ако трябва- отидете с придружител, който разбира от строителство и ремонти. Хонорарът на вашия консултант (ако се наложи да платите такъв) при всички положения ще се окаже по-малък от евентуалните бъдещи ремонти.

6.Погледнете нагоре - свежата боя на тавана може да крие амнезията на съседите, вечно забравящи крановете на чешмата отворени или течове от покрива. Пуснете водата- проверете налягането и чистотата. Проверете електрическата инсталация. Погледнете всяко ъгълче и бъдете критик.
Нали на вас ви предстои да живеете там...

Източник: http://profit.bg

---

1.     Определете максималната цена, която можете да си позволите.

2.     Изяснете причината за покупката на имот - за лично ползване или инвестиция

3.     Не включвайте при планирането на собствените налични средства евентуални приходи, а само сигурни.

4.     Пресметнете с какви собствени налични средства разполагате.

5.     Ако планирате част от стойността да платите с кредит – определете каква сума ви е необходима.

6.     Стремете се към минимална нужда от външно финансиране.

7.     Ако все пак не можете да финансирате сами покупката:

a.     проверете поне в няколко финансови институции дали можете да получите кредит и при какви условия;

b.     уточнете и сравнете - как се формира лихвата ви, как се променя, какви са пазарните тенденции в момента. Какви са първоначалните разходи по кредита (такси за разглеждане на документите, такси за усвояване, застраховки, нотариални такси, такса за изготвяне на експертна оценка и др.), какви съпътстващи разходи има през целия период (застраховки, годишни такси за управление и др.), при какви условия можете да погасите кредита или част от него предсрочно, какви са наказателните такси при закъснение на плащането на месечните вноски и др.;

c.     не бързайте да подписвате предварителен договор и/или да капарирате имот, без да имате писмено одобрение за кредит от избраната финансова институция;

d.     добре е да имате застраховка „Живот” за сума равна или по-голяма от размера на кредита, дори и банката да не го изисква;e.     текущите месечни разходи не трябва да надхвърлят 40 до 50 % от приходите ви;

8.     Намерете баланса между нуждите и възможностите си. Уточнете какви са компромисите, на които сте готови.

9.     Изяснете дългосрочните си перспективи – за какъв период дадения имот ще може да отговаря на нуждите ви като размер, локация и др. особености.

10.  Преди да направите окончателния избор уточнете детайлите около имота.

a.     размер на жилището, съотношение брутна-нетна площ;

b.     какво е изложението и колко близо са околните сгради, потърсете информация предвижда ли се строителство в съседство;

c.     от какви материали е изградена сградата, има ли шумо, топло-, ходроизолации;

d.     каква е височината на тавана;

e.     какви са възможностите за преустройване – съединяване на стаи и какви са евентуалните пречки;

f.      ниво и качество на завършване;

g.     разполага ли с вътрешен двор;

h.     какво е състоянието на общите част и до колко е чист района;

i.      удобство на входовете, стълбите и асансьорите;

j.      физическа или техническа охрана на сградата;

k.     какви са възможностите за паркиране;

l.      има ли и какви детски градини и училища, както и детски площадки;

m.   каква е инфраструктурата – спирки на градския транспорт, магазини и пазари, паркове и градинки, състояние на улици, алеи и тротоари, възможни маршрути до центъра на града;

n.     за сгради ново строителство – проверявайте  строителите. Интересувайте се какво са строили и къде. Посетете други техни обекти, а ако имате възможност, говорете с техни стари клиенти. Доверете се на фирми с достатъчен опит, добър имидж и репутация. Обърнете внимание на отношението им към клиентите.;

o.     представете си разпределението и мебелировката на стаите;

p.     какъв е вътрешният ред в сградата, какви са съседите; 

11.  Проверете собствеността на имота и историята на собствеността върху имота преди подписване на предварителен договор за покупко-продажба и преди заплащане на депозит.

12.  Проверете в службата по вписванията за тежести върху имота.

13.  Много внимателно четете всеки документ, който подписвате, независимо дали става въпрос за договор за кредит, договор за покупко-продажба или др. Препоръчително е да ползвате услугите на доверен юрист, с опит в подобни сделки.

14.  При ново строителство, когато имотът е прехвърлен на етап груб строеж, сградата се приема от купувача с Акт 15 – удостоверени ето, че строителните работи са завършени. В този момент можете да предявите претенциите си за вида и качеството на извършените работи.

15.  Следете развитието на законодателството. При стари имоти може да има утежнения, свързани с техническите и енергийни паспорти, за които купувачът може и да не предполага - например предписания и срокове по отношение на конструктивно укрепване, енергийно и друго саниране, подмяна на водоснабдителни и канализационни инсталации, електрически инсталации и т.н. 

---

При покупката на обект в ново строителство не е рядкост купувачът да остане с впечатление, че сключваният предварителен договор не е нещо съществено и че допълнително при нотариалният акт ще се уточнят “подробностите”.

Всъщност, съдържанието на този договор трябва да урежда по ясен и безспорен начин всички съществени и задължителни клаузи на сделката за покупко-продажба. Всички права, които купувачът има след подписването на предварителния договор (при което задължително плаща не малка сума), зависят от това доколко правилно и пълно е съставен той. Съществен елемент от тях е описанието на имота. Не е достатъчно да се посочи примерно само “апартамент” № 3, находящ се на третия етаж”. Нормативно е определено, че трябва да са посочени най-малко три от границите на имота. Трябва да е недвусмислено изяснено дали квадратурата включва общите части или е чистата застроена площ (в нея влизат и терасите).

Необходимо е да се уточни не само на кой етаж е имотът, но и как са броени етажите - например втори надпартерен, първи над магазини и др. Това става по най-категоричен начин, ако се посочи и височината (кота 13 метра, да речем). Всичко това обаче, няма да създаде действителни гаранции за купувача, че ще получи желания обект, ако в предварителния договор не е ясно посочено, че описанието му е съгласно одобрения архитектурен проект от точно записана дата, като се изпише и разрешението за строеж на сградата.

За какво е необходимо това? Не е рядка практиката в процеса на строителството, обикновено по искане на някой от купувачите, строителят да предприеме промяна на архитектурния проект. Тя не винаги засяга пряко интересите на купувача и той съответно не би реагирал на това. Но какво би станало, ако с измененията се променя предназначението на ползване - нормативно е заложено, че процентът на общите части при офисите е по-висок от този при жилищните сгради и при появило се смесване във функционалността това увеличение ще се отрази на цената, която купувачът ще плати за реално получаваната от него чиста застроена площ (не случайно се препоръчва нежилищните обекти да се отделят в самостоятелно тяло).

От друга страна, едва ли е все едно кой е етажът, дали не е станал последен или дали под жилището не се е появил друг обект, който може да създаде неприятна среда за обитаването му - например ресторант. Промените могат да засягат и други параметри - например квадратурата. Промяната може да е от значение в зависимост от това дали цената на закупувания имот е уговорена като обща продажна цена или на квадратен метър. Засегнати могат да бъдат също разпределението и изложението, както и прозорците като размер.

Не трябва да се забравя, че при одобрения проект всъщност се определят всички параметри и изисквания към строителството. Затова промяната може да засегне и други, много съществени условия по сделката, каквито са типа на строителство, конструкцията, материалите (тухла или газобетонни блокчета), изпълнението на общите части и довършителните работи.

Особено неприятни могат да бъдат последиците при промяна на номерацията на обектите в сградата в резултат на измененията в архитектурния проект - те могат да затруднят индивидуализирането на имота - предмет на покупко-продажба и да доведат до оспорване на действителността на предварителния договор.

---

Важно е да се знае, че от удостоверението за тежести за един имот могат да се видят съществуващите права на трети лица върху него, както и претенциите, които са заявени по съдебен ред във връзка с имота.

Единствено обаче сериозен правен анализ може да покаже доколко са възможни в бъдеще проблеми, които да застрашат правата на купувача, придобити при покупко-продажбата. Чрез него се изследва историята ни имота и се прави допълнителна оценка дали не са допуснати грешки при представените документи /например: непосочване на всички наследници в представеното удостоверение; неучастие на всички съсобственици при извършване на делба, несъобразяване със съществуващия в миналото правен режим на семейната имуществена общност и др./.

При правния анализ не само се събират предходни документи, но се изследва и приложимия за правното събитие нормативен акт и неговата действаща редакция към момента на съставянето им. С други думи, целта на такова проучване е не само дали представените документи легитимират продавача като собственик и спазени ли са изискванията на закона при усложнения, свързани с легитимацията на страните и правото на собственост, а се прави опит от съществуващата информация да се обобщи извод доколко са възможни в бъдеще претенции относно имота, в какъв срок могат да бъдат предявени те и как ще се отразят на правата на купувача.

За илюстрация на казаното ето някои въпроси, на които нотариусът няма задължение, а брокерът - нито задължение, нито квалификация, да отговорят:

- какви са последиците от разваляне на дарението на имот за новия собственик?

- могат ли кредитори да атакуват сделката с имот на длъжника?

- как се отразяват на сделката неучастието или несъгласието на съпруга на продавача?

- каква е последицата от недадено съгласие на съсобственик или от неучастие в делбата?

- как се отразяват пороците в нотариалните производства на сделките с имоти?

- какво се случва, ако актът за собственост на продавача бъде отменен поради наличие на общите основания за недействителност на договорите.

Не трябва да се забравя и друго: тези въпроси се задават не само за сделката, с която продавачът е придобил имота, а и за предходните, по възможност за периода, през който той и праводателите му биха придобили имота по давност, дори и да бъдат оспорени или отменени правните актове, които са ги легитимирали като собственици. В много тясна връзка с правния анализ е проверката за вписванията на исковите молби, тъй като от нея може да се окаже ненужно проучване в една или друга посока. Правилното прилагане на институтите на погасителната и на придобивната давност също е от значение за преценката на евентуалните претенции. Тези, които са сигурни в преценката си и могат да направят изводи дали реално са застрашени правата на продавача, понякога успяват да придобият имот много под неговата пазарна цена, защото са преценили, че въпреки вписаната искова молба, претенцията е неоснователна.

---

Повечето гарсониери на партерни етажи, особено в центъра се купуват, за да бъдат използвани за офиси и медицински кабинети. Преустройството им и смяната на предназначението могат да стават според разпоредбите на Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Той допуска преустройство и промяната на предназначение на жилищни помещения в сгради с режим на етажна собственост. Те могат да се ползват като кабинети за здравни нужди, офиси или ателиета. Изискването е да се намират на първия или полуподземния етаж, преустройството им да е съобразено със санитарните, противопожарните и др. изисквания и да е извършено със съгласие на собствениците на жилища в сградата, непосредствени съседи на обекта.

По изключение подобни обекти се допускат и на други етажи, но само с решение на общото събрание и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на останалите собственици. Жилищни помещения на първи етаж могат да се преустройват и в магазини, ако се осигури самостоятелен вход. И в този случай се изисква нотариално заверено съгласие на останалите собственици.

В последните години в много кооперации предимно в центъра на големите градове партерните етажи се превърнаха в магазини, кръчми и офиси. При немалка част от преустройствата бяха премахнати много от носещите стени и така бе намалена и сеизмичната устойчивост на сградите.

---

По силата на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите всяка от страните по предварителен договор може да поиска от съда обявяването му за окончателен.

Тази правна норма обаче, не се прилага, когато самият предварителен договор е нищожен, тъйкато от гледна точка на правото такива случаи се приравняват на липса на договор. Както при всеки договор, може да са налице съществени пороци по общите правила на чл. 26 от Закона за задълженията и договорите за недействителност, водещи до нищожност - противоречие или заобикаляне на закона, накърняване на добрите нрави, невъзможен предмет, липса на съгласие, предписана от закона форма или основание, както и привидните договори.

Най-често се среща неспазване на формата на сключване на договора, която трябва задължително да бъде писмена. На второ място са случаите, когато по своето съдържание предварителният договор е нищожен, тъй като не съдържа съществените елементи на продажбеното правоотношение.

Текстове, които трябва да фигурират в предварителния договор като минимално определяне на съдържанието му, са: клаузи, индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена.

Липсват ли в предварителния договор уговорки за тези съществени елементи от продажбата, дори той да е писмен, ще има значението и ролята само на разписка за получаване на суми /капаро или депозит/.

Липса на съгласие ще има например, когато страната, подписала договора, не е имала правомощия за това или няма своя валидна правна воля /нарушения в правоспособността, дееспособността и процесуалното представителство/.

По принцип е допустимо сключването на предварителни договори за продажба на бъдеща собственост - продавачът да се задължи да прехвърли собствеността на недвижим имот, който към датата на подписване на предварителния договор все още не е негов. Изрично обаче законодателят е обявил за нищожни сделките с бъдещо наследство. Пример за невъзможен предмет е сключването на предварителен договор за продажба на сграда, която не съществува.

---

Внимавайте за квадратурата, когато купувате ново жилище.

Обявените размери на жилището понякога не отговарят на реално използваемата площ.

Най-често обаче желаещите да се сдобият с нов апартамент недоволстват от метода, по който е била изчислена квадратурата. Например жилището е обявено 80 квадрата, в които са включени общите части. Обявената чиста площ е 69,57 кв. м. Ако клиентът събере квадратурата на стаите, балконите и стените, чистата площ става 60 квадрата.

Когато се плаща, трябва да се дадат пари и за тези 9 квадрата отгоре, за които хората са объркани откъде идват. По този начин за апартамента от 80 квадрата, при който квадратът е 1200 евро, трябва да се дадат 96 000 евро. Ако трябваше да се заплаща само реалната площ от 60 квадрата, то той струва реално 72 000 евро.

Така квадратният метър излиза не 1200 евро, а 1600 евро, оплакаха се кандидати за нов апартамент. Те настояват строители и брокери да започнат да обявяват реалната квадратура на апартаментите.

Желанието да плащат за реално използваема площ, а не за общи части и допълнителни квадрати кара все повече хора да предпочетат старото строителство. При него клиентът плаща чистата площ.

Не по-различно е положението и с офисите ново строителство. Много често пространството е нефункционално, например обявен е офис от 90 квадрата. При огледа обаче се оказва, че е включена неизползваема тераса, а реално използваемата за офис квадратура остава 30 квадрата.

Клиентите, които държат на новото строителство, могат да ползват някои препоръки.

Искайте подробна схема на жилището, за да изчислите квадратурата.

Информирайте се колко квадрата са общите части.

Обърнете специално внимание колко е дадената в плана чиста площ.

При оглед задължително носете ролетка, за да премерите стаите.

---

Обичайно е при сключването на предварителен договор на основание чл. 19 от Закона за задълженията и договорите купувачът да плати някаква сума на продавача. Много често страните, подписали предварителния договор, смятат, че при несключване на нотариалната сделка за страната - купувач автоматически възниква право да търси платената сума по предварителния договор в двоен размер.

От своя страна продавачът също може да твърди, че при неосъществяване на покупко-продажбата негово право е да задържи дадената сума от купувача. Всъщност определящи за възникването на тези правни възможности са няколко предпоставки.

Задължително следва да бъдат изследвани във всеки конкретен казус следните въпроси: 

- Действителен ли е сключеният предварителен договор или са налице основания за неговата нищожност?

- Има ли възможности за реално изпълнение и изчерпани ли са те?

- Изправна страна ли е тази, която иска разваляне на предварителния договор?

- Какъв е характерът на платената по предварителния договор сума (аванс или задатък)?

Понякога в договора се казва, че той има значението на задатък. Не е рядкост дадената сума при сключване на договора да се нарича депозит. В други се споменава, че плащането е аванс. Наред с това, в много предварителни договори има и включена клауза за неустойка на неизпъление.

От текста на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот следва да се търси отговор на въпроса какво правно значение страните придават на това плащане, защото от това се определят и различните правни последици при неизпълнение. В тази връзка е съществен текстът на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите, който разглежда взаимоотношенията между страните при даден задатък. Определящо е да се знае, че задатъкът има своето приложно поле и е възможно приложението на този правен институт единствено когато няма реално изпълнение на един действителен предварителен договор и поведението на една от страните по него може да се окачестви като виновно.

Веднъж слючили договор, страните следва да се стремят да го изпълнят, а не да търсят възможности за развалянето му и за получаване на обезщетения и неустойки вследствие това разваляне. Правото на едностранно разваляне на договорите не е алтернативно на правото на реално изпълнение, а е крайно средство за уреждане на висящи отношения между страните по един двустранен договор.

Единствено когато още в самия предварителен договор е включена клауза, че продавачът на имота може да се откаже от него, ако върне дадения му задатък в двоен размер, съответно купувачът има това право, като в такъв случай губи дадения задатък, не е необходимо да се изчерпват възможностите за реално изпълнение. Нещо повече, при тази хипотеза не е от значение наличието на вина и не се изисква изправност, за да се упражни правото за разваляне на предварителния договор за покупко-продажба.

Само по себе си квалифицирането на дадената при сключване на предварителния договор сума като „неустойката" и "задатъкът" не дават право на страните по договора да се откажат от него, освен ако няма изрична уговорена клауза за отмятане.

---

При договорните отношения страните се стремят да си създадат максимална сигурност, че поетите задължения ще бъдат изпълнени точно и навреме.

Основен инструмент в тази насока е уговарянето на неустойка. Без да се навлиза в дълбочина в правната теория, може да се обобщи, че функциите на неустойката са: гаранционна, обезпечителна и наказателна.

Първата се осъществява чрез реалната вероятност неизправната страна да понесе сериозни неблагоприятни последици, които могат да са по-големи от предвидените съгласно закона в случай на неизпълнение. Това е така, защото веднъж двустранно определена по размер от контрагагентите, не е необходимо да се доказва размерът, нито пряката причинна връзка, което е изключително трудно.

Принципно е допустимо, ако се окаже, че действително понесените вреди и пропуснатите ползи надхвърлят неустойката, разликата също да се претендира след доказване по основание и размер. В отнапред уговореното обезщетяване се състои обезпечителната функция на неустойката.

Наказателната пък има в основата си схващането, че за виновното поведение следва да се понесе санкция. В гражданскоправния смисъл наказанието е да се плати толкова, колкото е уговорено, дори то да е много повече от действителното увреждане, защото виновният сам се е поставил в това положение и е подвел другата страна в очакванията си.

Сделките с недвижими имоти са изцяло подчинени на общите правила в гражданския оборот в случай на неизпълнение. Два са основните въпроса, които могат да възникнат в практиката:

- неограничено свободни ли да страните да определят размера на неустойката;

- може ли съдът да намалява договорно определения размер на неустойката.

При договорите е важимо изведеното в правната норма на чл. 9 от Закона за задължението и договорите правило за свобода на договарянето. Наред с това обаче основен принцип, който е коректив на това правило, е изискването на спазване на морал в поведението на правните субекти. В противен случай може да се стигне до най-сериозната последица - нищожност на сделката, уредена в чл. 26 от Закона за задълженията и договорите.

Определянето на тази етична норма може да създаде доста хлъзгава основа, затова основен критерий в такива случаи става съдебната практика, която е добре страните да познават, още преди да пристъпват към подписване на договори.

За да не се стигне до другата крайност - изправната страна по договора, която принципно има право на неустойка, законодателят с чл. 82 от Закона за задълженията и договорите е предвидил правна възможност да се оспори определения договорен размер на неустойката, ако тя е прекомерно голяма спрямо реално понесените щети. Но веднага трябва да обърнем внимание: този текст е приложим единствено и само за сделки, сключени между физически лица, които не са търговци и за сделки, които не са търговски.

При широкото развитие на инвестиционната и строителна дейност най-често именно търговци са страна при сделките заосигуряване на терени /чрез закупуване или учредяване на суперфиция/, както и при продажба на обекти . Казано с други думи, ако една страна по сделка с имот търси неустойка на основание неизпълнение на сключен договор, тя има право да я получи и ако изобщо не е понесла каквито и да е щети от това неизпълнение.

Има ли обаче прекомерност, дори да е в отношенията между търговци, въпросът се изнася на друга основа - не намаляване на договорената неустойка, а обявяване на клаузата за частично недействителна поради нищожност на основание противоречие с морала.

---

Към какво да се насочим първо при покупка на жилище?

Наблюденията показват, че кандидат-купувачите на жилища предпочитат основно районите с ново строителство и апартаменти в сгради преди завършване. Инвестицията "на зелено" вече не е чак толкова рентабилна, както е било преди година. Това не е учудващо, тъй като хората видяха как тучните ливади и зелените борове от строителните проекти в действителност приемат формата на съседското пране и задните стени на високата кооперация отсреща.

Първата стъпка, която трябва да предприемете, е да проучите и сравните предлаганите от различни финансови институции условия по вземане на кредит. Сблъсквате се със сложността на подобен тип проучвания, породени от липсата на време или правилна преценка за най-подходящия за Вас кредитен продукт.

Всяка банка Ви изкушава с "най- добрите кредитни условя" на пазара. Като потребител Вие трябва да бъдете максимално добре подготвени, преди да спрете избора си на дадено предложение. Как трябва да се постъпи, за да не се допускат грешки? Изборът на жилището, договарянето с продавача и осигуряването на кредит трябва да вървят паралелно.

Банките дават предварително одобрение на база на доходите, то важи няколко месеца и е едно добро начало. Така можете да разберете какъв е максималният кредит, на който можете да разчитате.

За какво трябва да се внимава при договарянето с продавача? Изискванията на продавача, както и на купувача, трябва да се съобразят с условията и процедурите на банката. Предварително трябва да се съгласуват детайлите на сделката с банката. От какво зависи максималния размер на кредита, който банките разрешават?

Има няколко ограничителя. На първо място това са доходите. Банките имат различни изисквания за кредитоспособност. Тук е важно и признаването на доходите от различни източници за легитимни. Разбира се, има възможност за кредитиране без доказване на доходите, но при по-висока цена на кредита. Друг ограничител на максималния размер на кредита е процентът на отпуснатата сума според стойността на жилището, което служи като обезпечение. Процентите често са обвързани с местоположението на имота и типа на строителство.

Изводът е, че ако клиентът разполага с по-малко собствени средства, по - добрият вариант е да се търси жилище с такива условия - напр.ЕПК/монолитно изпълнение на строежа. Така е по-сигурно, че ще се получи по-голям процент финансиране.

Банковите заеми, както и сделките по покупко-продажба, са сложни като условия и процедура, а многобройните предложения за ипотечни кредити на банките много трудно се сравняват, ако липсват необходимите познания. Заради лоша подготовка може да се стигне да загуба на пари или до приемане на неизгодната оферта. След многобройните огледи, в стремежа си да не изпуснат изгодната оферта, подписват предварителния договор за покупката и плащат капаро, без да са проучили вариантите за жилищен кредит. На каква сума могат да разчитат, от коя банка, приемливи ли са условията на кредита? В резултат на недостатъчната подготовка за жилищния кредит много често може да се стигне да загуба на пари (например капарото) или до приемане на по-неизгодната оферта.

Какви рискове се крият зад прибързаните действия? Поради многобройните условия и нелеката процедура на ипотечните кредити, някои по-често срещани рискове са: да не се получи желания размер кредит и да се изпадне в незавидната ситуация да не стигнат средствата. Друга възможност е да не се успее да се финализира процедурата по теглене на кредит в договорените срокове, да не се изпълнят условията на продавача по структуриране на сделката.

За да се избегнат такива рискове се препоръчва предварителна подготовка или използване на услугите на кредитен посредник, от който може да се получи пълна, ясна и безпристрастна информация за всички условия и стъпки по получаване на банковия кредит, в това число и за детайли, които сами може да не се сетите да изясните или трудно бихте могли да разберете.

КАК ДА ИЗБЕРЕМ НАЙ- ИЗГОДНИЯ КРЕДИТ?

Най-често задаваните въпроси:

1. Кое е най-важното при избора на кредита? За да изберете най-добрата оферта за вас от множеството на пазара, първо трябва ясно да определите вашите потребности:

- Колко средства са ви необходими, съответно какъв е размерът на кредита, който търсите?

- Колко можете да платите на месец по обслужването на кредита или колко е допустимата месечна вноска?

- Очаквате ли да погасите кредита си предсрочно?

2. Каква валута да изберете? На пазара на ипотечните кредити има възможност за избор на валута на кредита - лев, евро, щатски долар, швейцарски франк. Въпросът за избора на валута е съществен и отговорът му не може да бъде еднозначен. Ключовите моменти при този избор са няколко:

- Лихвеният процент, при който се предоставя кредита.

- Валутният риск, т. е. възможността за неблагоприятна промяна на курса на валутата, в която е кредита.

- Курсовите разлики или т. нар. валутни маржове - особено важно, когато валутата на вашите доходи и валутата на кредита не съвпадат. Основният въпрос, който си задават повечето от хората, желаещи да изтеглят кредит, е дали той да бъде в евро или лева. Към момента в страната все още има валутен борд и левът е обвързан с еврото при съотношение 1 евро = 1,95583 лева, като търговията между тези две валути е в пренебрежително малки граници, но едва ли има сериозен анализатор, който може да се ангажира с твърдо становище кой вариант на кредит е по изгоден.

Що се отнася до това дали лихвите в България ще се понижат, или повишат, със сигурност може да се каже, че тенденцията е към понижаване на лихвите, които към момента надвишават средноевропейските с 2-3%, но това ще бъде плавен процес. Освен това винаги има възможност да изтеглите кредит сега, по текущите лихвени проценти, а след няколко години да предоговорите условията съобразно по-ниските лихви тогава.

3. Какви разходи ще имам, когато тегля кредита? Отпускането на кредита и неговото обслужване е свързано с разходи, които вие ще трябва да платите. Те могат да бъдат разпределени условно така:

Разходи при банката:

- такса за разглеждане на искането за кредит;

- такса за отпускането на кредит;

- такса за откриване на сметка, по която се обслужва кредита;

- ежемесечна такса по обслужване на сметка за кредита (разплащателна сметка);

- такса годишно обслужване;

- някои от банките имат и такса за правно становище на юристите към банката;

- такса за изготвяне на оценка на обезпечението. Оценката в повечето случаи се извършва от лица, външни на банката (лицензирани оценители).

Разходи при нотариус:

- за учредяването на ипотеката в полза на банката и нейното вписване в службата по вписванията се заплащат такси съгласно тарифата за нотариални такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

- когато става въпрос за жилищен кредит се плаща и местен данък - 2% от стойността, която се изповядва сделката.

4. Трябва ли да се застраховам аз или трябва да застраховам имота, който ипотекирам? Въпросът за застраховката на клиента е поставен различно в отделите банки. Някои от тях не изискват задължителна застраховка на лицето, което тегли кредита, други я искат задължително, а трети застраховат кредитоискателя за своя сметка, но определят за целта такса годишно обслужване. Тези застраховки са по-скъпи в сравнение със застраховката на имота. При тях застрахователната премия, която се плаща, е толкова по-висока, колкото по-възрастен е клиентът.

Застраховката на имота, служещ като обезпечение по ипотечен кредит, е задължителна. Тук вариантите за нейното осигуряване са 2 - клиентът сам да застрахова имота за своя сметка в полза на банката или банката да застрахова имота за нейна сметка, като в тези случаи обикновено се заплаща такса годишно обслужване - % стойността на имота. Застраховката включва рискове от пожар, природни бедствия и земетресение. Тя е винаги в полза на банката и при евентуално настъпване на такова събитие застрахователят изплаща обезщетение на собственика на имота след изричното съгласие на банката, в чиято полза е ипотекиран и застрахован.

5. Как да погасяваме кредита си - на равни вноски (анюитети) или намаляващи вноски? При ипотечни кредите банките предоставят възможност на своите клиенти да избират между двете схеми. При погасителен план с анюитетни вноски вашата вноска ще бъде една и съща - от първата до последната, като в периода на кредита вътре в нея ще се променят съотношенията главница/лихва. При избор на този вариант месечната вноска ще бъде ясна и фиксирана, но при издължаването на кредита за целия срок ще върнете по-голяма сума на банката, поради по-голямата сума на лихвите, които ще платите. При погасителен план с намаляващи вноски месечните задължения по кредит ще намаляват с всяка следваща вноска и при цялостно издължаване за целия срок на кредита ще върнете на банката по-малка сума, тъй като ще платите по-малка лихва. В този случай обаче вноските през първите години ще бъдат осезаемо по-високи, ако ги сравните с погасителен план на аюитетни вноски за същата сума, период и лихви. Т.е. погасяването на кредит на намаляващи вноски е вариант за хора с по-високи доходи.

6. Какъв вариант е по-добър - с гратисен период или не? Всички банки предоставят възможност за гратисен период, през който се плаща само лихвата по кредита. Обикновено той варира между 6 и 36 месеца и позволява през той начален период да плащате по-малки суми. Това е удобство, особено когато се касае за жилищен кредит. Той обаче оскъпява кредита със сумите на лихвите, които плащате на банката за този период. Затова, преди да изберете тази опция по кредита си, внимателно обмислете дали цената, която ще платите допълнително, е съизмерима с вашите потребности.

7. Колко дълъг срок на кредита да избера? Максималните срокове на кредит, които банките предлагат, варират между 20 и 35 години. Изборът на срок се определя от размера на вноската, която сте склонни да плащате на месец. Колкото по-дълъг е този срок, толкова по-малка ще е вноската, но същевременно толкова повече лихва ще платите на банката. В крайна сметка може да се очакват подобрения на кредитните условия на банките и по отношение на трите основни параметъра на жилищните кредити: лихви, срокове и размер на първоначалната вноска.

---

Какво трябва да знаем при сключване на договор за купуване на имот:

Сключването на предварителен договор за покупко-продажба е последният и заключителен етап на преговорите по изясняване на основните условия, свързани с покупко-продажбата на недвижим имот.

Това е договор, по силата на който всяка страна се задължава при определени предпоставки или след изтичане на определен период да сключи окончателния договор. Правно тази материя е уредена в чл.19 от Закона за Задълженията и Договорите.

За да бъде валиден, той трябва да съдържа основните уговорки относно съществените условия на окончателния договор – Нотариален акт, а именно: индивидуализиран имот, крайна цена, начин и срок на заплащането й, срок / дата за нотариалното изповядване на сделката, нотариус, срок за въвод във владение, неустойки при забава или неизпълнение.

За да породи действие предварителният договор, трябва да бъде сключен в писмена форма, но нотариална заверка не е необходима. Писмената форма е условие за неговата действителност. При сключването на предварителен договор за покупко-продажба, в договора се включва изрична клауза – декларация за собственост върху имота и липса на тежести.

При неизпълнение на предварителния договор според чл.19, ал.3 от ЗЗД всяка страна има право да предяви иск за сключване на окончателния договор, ако другата страна откаже да го сключи доброволно. Предмет на производството за сключване на окончателния договор е произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на окончателния договор. По предварителния договор е възможно да се правят промени и допълнения и след сключването му, като това става с изрично съгласие между страните изразено в писмена форма – Анекс към договора Нотариална сделка: Окончателното законово прехвърляне на собствеността на избрания от вас имот става пред местен нотариус на предварително определена дата.

Ако не сте в състояние да присъствате лично, е необходимо предварително да сте упълномощили трето избрано от вас лице, което да може да подпише нотариалния акт от ваше име. Нотариусът проверява прецизно изрядността на документите на имота преди да пристъпи към сделка, след което удостоверява сделката за приключена и урежда прехвърлянето на имота. Новият Нотариален акт за собственост се вписва в държавните регистри и вие ще го получите в рамките на 7-14 дни от дата на нотариалната сделка.

Такси при извършване на покупко – продажба на имот При извършване на покупко-продажба на имот и при изповядване на сделката страните дължат такси, чийто размер е фиксиран в Тарифата за нотариална такса в раздела "Пропорционални такси" .

Тя се формира общо от следните компоненти:

1. Такса за вписване - 0,1% от удостоверения материален интерес

2. Местна такса - 2% от договорената продажна цена или върху данъчната оценка, ако тя е по висока от продажната

3. Нотариална такса - от Тарифата за нотариални такси съгласно Закона за нотариусите и Нотариалната дейност.

Местен данък: Съгласно Закона за местните данъци и такси данъкът, дължим при покупко-продажбата на имот е 2% местен данък. Базата за изчисляване е :

• Цената на имота, както е посочена в нотариалния акт, и

• Данъчната оценка на имота.

---

В много случаи собствениците на терени, подходящи за строителство, предпочитат вместо да ги продадат и след това да бъдат изправени пред въпроса къде да инвестират парите, да ги предоставят на инвеститор срещу обезщетение.

Самото договаряне протича през няколко етапа: сключване на предварителен договор, изработване и одобряване по съответния ред след съгласуване със собствениците на архитектурен проект, получаване на разрешение за строеж, избор на обектите, които собствениците на земята ще получат като обезщетение, учредяване по нотариален ред на право на строеж, приключване на самото строителство и получаване на разрешение за ползване, прехвърляне на съответните идеални части от земята на инвеститора, ако това е било договорено.

На практика подобно договаряне се прави и за поземлени имоти извън регулация, включително и такива със статут на земеделска земя, при които очевидно задължителна процедура, предхождаща учредяването на суперфицията, ще бъде преотреждането на земята за строителство и вкарването й в регулация.

Наред с възможността да се осигури, макар и в по-далечен бъдещ момент, получаването на право на строеж, в тези случаи е особено голяма вероятността сроковете да не бъдат спазени. Законът е определил, че ако няма друг срок, действието на предварителния договор продължава най-много пет години от влизането му в сила. Последното е важно да се има предвид, защото ако е включена клауза, според която влизането в сила става например след уреждане на сметките по регулация или след промяна на правния статут на земята, този срок може да се окаже доста по-дълъг.

Препоръчително е да се уговори по-кратък срок и да се включи клауза, според която например договорът се прекратява автоматически, ако след посочен в него срок не са приключили градоустройствените процедури или не е одобрен архитектурният проект.

Принципно положение е, че всички срокове спират да текат, ако има налице форсмажор, затова е добре да се изключи необходимостта от доказване по какви причини не е настъпило очакваното изпълнение, дори те да са непреодолима сила или каквото и да е друго събитие/обстоятелство, независещо от волята или от усилията на страните по договора.

Винаги, когато има сключен писмен договор, неговото разваляне става също така писмено. За да има обаче и доказателство, необходимо е формата на връчване да бъде или чрез нотариална покана, или препоръчано с обратна разписка. Когато има краен срок, с изтичането на който договорът по волята на страните се прекратява при настъпването или ненастъпването на някакви обстоятелства, изрично посочени в него, добре е също да се информира другата страна писмено, че договорът се смята прекратен. Това има сериозно практическо значение, посочено в случаите, когато при подписване на предварителния договор на строителя/инвеститора е дадено пълномощно за предприемане на правни и фактически действия, целящи подготовката на учредяването на правото на строеж. Още при издаването му е важно да се посочи срок на валидност на пълномощното, както и да се помисли доколко е необходимо и удачно да се включи възможност за преупълномощаване на трети лица, особено ако упълномощителят не ги познава или не е уговорено той да бъде уведомяван за всяко преупълномощаване.

Заедно с уведомлението, че е влязла в сила клаузата за прекратяване на предварителния договор е препоръчително собственикът да уведоми другата страна, че прекратява пълномощното и да поиска да му бъдат предадени всички документи, свързани с упражняване на представителната власт.

---

Опознайте терена

Когато сте решили да купите парцел, върху който да построите бъдещия си дом обикновено има два варианта – имате предварителна представа как искате да изглежда дома Ви или търсите терен и след това избирате архитектурния стил.

И двете ситуации имат своите предимства и своите недостатъци. Ако твърде рано сте конкретизирали идейния проект, то вероятно ще Ви бъде доста трудно да откриете подходящото място за строителство – няма как да промените ландшафта според представите си, това, което може да измените е самия проект.

Помнете, че конфигурацията на стаите, разположението на прозорците, мястото на алеите, както и другите архитектурни детайли често са повлияни пряко от спецификата на земята. Дали ще заложите на място в предградията или на склон до морския бряг, ландшафтът ще даде своето отражение – затова “вслушайте” се в заобикалящата среда – тя ще Ви подскаже идеи.

Помислете за дизайна

Веднъж след като сте се спрели на конкретен парцел, добре е да прекарате известно време на него, за да го опознаете. Разходете се по цялата му дължина и ширина. Отговорите на следните въпроси ще Ви дадат ориентир.

- Какви са главните особености на парцела? Горист и зелен ли е той или скалист и сив? Променят ли се цветовете на ландшафта със сезоните? Има ли наоколо материали като дърво, камък и т.н., които възнамерявате да включите в архитектурата и дизайна на бъдещия си дом?

- Какъв е преобладаващият архитектурен стил на околните къщи? Ще се впише ли в този контекст Вашата къща?

- Има ли улица или шосе на близо? Къщата трябва ли да бъде с лице към тях или не?

- Къде може да бъде проектирана алея за колите, така че те да бъдат маневрени?

- В коя част са най-впечатляващите гледки? Откъде изгрява и залязва слънцето? Кои гледки желаете да виждате от дневната зона, кухнята, спалните? Къде да бъдат предвидени прозорците и вратите?

- Ако сте в хладен и ветровит район, до каква степен южното изложение е важно за Вас?

- Равен ли е парцелът или има денивелация? Преди да вземете крайно решение относно закупуването на имота, препоръчително е да помислите и за техническите детайли.

Бъдете практични, когато планирате новия си дом Колкото по-ясна представа придобивате за бъдещата си къща, толкова повече идва моментът да се консултирате с експерт, който да даде препоръки относно законовите уредби, необходимите разрешителни, както и дали това, което си представяте може да бъде осъществено при конкретната ситуация.

Въпросите, които трябва да зададете:

- Какъв тип е почвата на терена?

- Има ли наоколо фабрики и производства, които замърсяват околната среда, въздуха, водите?

- Стабилен ли е теренът? Има ли наоколо разломи и случват ли се земетресения или свлачища?

- Какъв е дренажът на парцела? Има ли близо разположени реки с опасност от преливане?

- Фактор ли е шумът? Има ли наблизо летище, магистрала или жп линия? Зониране, закони за строителство и други Зонирането е важен въпрос, който трябва да проучите предварително. В противен случай може да се окаже, че след пет години земята наоколо ще бъде изцяло застроена или да бъде изграден път точно до Вашия дом.

- Законите за строителство ще определят важни черти на новата Ви къща – колко близо може да бъде тя до пътя, реката, езерото и т.н. Какво трябва да бъде отстоянието между нея и останалите сгради? Какъв процент от площта може да бъде застроена и какъв тип строителство е разрешено?

---

Когато купувате имот "на зелено" е много важно внимателно да прочетете договора, който ще подпишете със строителния предприемач, като от особена важност е да се консултирате с адвокат. В противен случай рискувате да се препънете в подводните камъни на един добре обмислен и хитро проектиран договор, който да ви постави в слабата позиция на пасивен наблюдател при неизпълнение на поетите ангажименти по отношение на срокове и съдържание.

Не забравяйте, че строителят сключва подобен договор с много купувачи и в този аспект не е пощадил средства и усилия да го направи такъв, който защитава изцяло неговите интереси, или поне максимално. Добрата новина в това отношение е, че с развитието на пазара на недвижими имоти през последните няколко години все повече от родните строители осъзнаха, че трябва да се придържат към европейските норми и стандарти, за да задържат своите позиции и да не бъдат изхвърлени от бизнеса.

Най-лошото, което може да ви се случи, ако добре сте направили предварителната си проверка, е да бъде забавен крайният срок на завършване на вашето жилище, което също би било доста неприятно и финансово скъпо, или да не получите това, което сте очаквали.

Добре е да се вгледате какви неустойки са предвидени за строителя при неспазване на поетите като ангажимент сроков, както и неустойките при забавяне на плащания от ваша страна. Неустойката би следвало да е достатъчно голяма, че да покрива евентуалния ви разход за квартира при закъснение след крайния срок за издаване на сградата.

Разбира се, има и редица други "малки хитрости". Не се заблуждавайте, че това, което ви е обещано от предприемача, ще бъде спазено, ако изрично не е упоменато в договора, който сключвате. Там е описано какво ще получите, а всяка допълнителна уговорка изисквайте да бъде включена в договора, защото в противен случай ще ви липсва основание да си го получите, дори и по трудния начин.

Липсата на заинтересованост от вас относно това, как се развива строителството не ви освобождава от отговорност. Добре е да минете на визитация и да изисквате изпълнението на всичко, включено в договора по изпълнението на вашето жилище, преди да подпишете последните актове, или по-точно акт петнадесет, защото това е и моментът, в който сте в най-силна позиция. Подписването на този акт най-грубо казано е последвано от разрешение за ползване, когато вече решението на някои малки проблеми и неточности става по доста по-труден път, където сте в неизгодна позиция.

---

Ако ви предстои да сключите сделка за покупка на недвижим имот от собственици, които са живели в жилището, задължително преди да подпишете договора, поискайте бележките за платени сметки, напомниха експерти.

В предварителния договор за покупка трябва да се отбележи, че старият собственик се задължава да си покрие задълженията за ток, вода и парно. В противен случай вместо да празнувате новата придобивка, може да се натоварите с чудовищни сметки.

Проверка на "Новинар" показа, че купувачи на жилища всекидневно звънят на доставчиците на комунални услуги как да постъпят, за да се отърват от задължения, които не са направили, или как да постъпят при подписване на договорите за покупко-продажба.

Някои се ориентират към новото строителство именно защото няма опасност да попаднат в капана на сметките. От "Топлофикация-София" посъветваха купувачът да поиска документ за платено парно. Ако продавачът се споразумее предварително с бъдещия собственик да му направи отстъпка от цената на жилището, като купувачът се ангажира да плати стари сметки, това задължително трябва да се запише в договора или да се сключи допълнителен договор, като и двата се заверяват от нотариус.

Не са малко случаите, при които продавачът се е договорил с купувача да му направи 10% отстъпка от цената на жилището, ако след това плати сметката му за парно от 1000 лева. Устните договорки обаче нямат правна стойност и след това купувачът може да откаже да плати сметките.

---

Вкюлчва информация, официално предоставена от Висшия адвокатски съвет за адвокати, младши адвокати, адвокатски дружества, адвокатски съдружия, адвокатски сътрудници.

http://lex.bg/bg/lawyers/

---

"Алианц Банк България" АД
"Алфа банка - клон България"
"Банк Леуми Румъния С.А. - клон София"
"Банка ДСК" ЕАД
"Банка Пиреос България" АД
"БНП Париба С. А. - клон София"
"Българо-американска кредитна банка" АД
"Българска банка за развитие" АД
"Емпорики Банк – България" ЕАД
"ИНГ Банк Н. В. - клон София"
"Интернешънъл Асет Банк" АД
"Корпоративна търговска банка" АД
"МКБ Юнионбанк" АД
"НЛБ Банка Запад-Изток" АД
"Обединена българска банка" АД
"Общинска банка" АД
ПроКредит Банк (България)" АД
"Първа инвестиционна банка" АД
"Райфайзенбанк (България)" ЕАД
"СИБАНК" АД (бивша Стопанска и инвестиционна банка)
"Ситибанк Н. А. - клон София"
"Сосиете Женерал Експресбанк" АД
"Те-Дже Зираат Банкасъ - клон София"
"Токуда Банк" АД
"Търговска банка Д" АД
"УниКредит Булбанк" АД
"Централна кооперативна банка" АД
"Юробанк И Еф Джи България" АД (бивша "Българска пощенска банка" АД)
ТБ "Инвестбанк" АД
ЧПБ "Тексим" АД

Джет Кредит
Директ Кредит България
Кооперация "Начала"
МИКРОФОНД ЕАД
ПРОФИ КРЕДИТ България ЕООД
Кредит Груп
ТЕРРА Кредит
Ти Би Ай Кредит ЕАД
Фератум България
Изи Асет Мениджмънт АД

Официален сайт с регистър на нотариусите в страната. http://www.notary-chamber.org/